Subastas forzosas en Alemania (Zwangsversteigerung): cómo funcionan

¿Qué es una Zwangsversteigerung?

Es una subasta ordenada por un juzgado de primera instancia alemán (Amtsgericht), conforme a la ley de subastas forzosas (ZVG). Se produce cuando un propietario no reembolsa sus deudas, o para poner fin a una comunidad (por ejemplo, entre herederos o excónyuges que no se ponen de acuerdo sobre la venta: «zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft»). El vendedor no es, por tanto, un particular que elige su precio: es la justicia la que organiza la venta.

¿Dónde encontrar las subastas?

Las vistas se anuncian públicamente con varias semanas de antelación, en particular en el portal oficial común de los Länder (ZVG-Portal). Bidorado recoge estos anuncios, con el acuerdo de sus editores, y los traduce: ves el tipo de bien, el lugar, el valor venal, la fecha y la sala de vistas, y después un enlace al anuncio oficial.

El valor venal y el informe pericial

Antes de la subasta, el tribunal encarga a un perito la valoración del bien. Este informe pericial (Gutachten) fija el valor venal (Verkehrswert). Puede consultarse en el tribunal y a menudo en línea. Atención: el perito no siempre ha podido entrar en el bien, y su valoración puede tener varios meses de antigüedad. Léelo entero, en particular la parte sobre el estado del bien y la ocupación.

Los umbrales de 5/10 y 7/10

En la primera vista, dos umbrales protegen al propietario:

• una oferta inferior a la mitad del valor venal (5/10) se rechaza de oficio;
• una oferta inferior al 70 % del valor venal (7/10) puede rechazarse a petición de un acreedor.

Si la primera vista no prospera, estos umbrales dejan de aplicarse en una vista posterior. Es ahí donde a veces se hacen las mejores operaciones, pero los demás pujadores también lo saben.

El desarrollo de la vista

La vista se celebra en el tribunal, en alemán. El juez (o el secretario judicial encargado de la subasta) presenta el expediente y las condiciones, y después abre un periodo de pujas de al menos 30 minutos. Se puja en voz alta. Hay que acudir con un documento de identidad. Si pujas por otra persona o por una sociedad, hace falta un poder debidamente formalizado.

La garantía (Sicherheitsleistung)

Un acreedor puede exigir una garantía del 10 % del valor venal. No se paga en efectivo: normalmente se aporta mediante transferencia previa a la caja del tribunal, o con un cheque bancario aceptado por el tribunal. Infórmate en el tribunal, varios días antes de la vista, sobre la forma exacta y los plazos.

La adjudicación y lo que sigue

El bien se atribuye al mejor postor mediante una decisión del tribunal (Zuschlag). El comprador adquiere la propiedad con esta decisión. El precio (Bargebot) se paga después en una fecha fijada por el tribunal, con intereses desde la adjudicación. No hay comisión de agencia ni gastos de notaría por la compra en sí, pero siguen debiéndose el impuesto de transmisiones patrimoniales (Grunderwerbsteuer), los gastos del tribunal y la inscripción en el registro de la propiedad.

Puntos de atención

• Los derechos que permanecen: algunas cargas inscritas en el registro de la propiedad no desaparecen con la venta. Figuran en las condiciones leídas en la vista.
• La ocupación: un inquilino conserva su contrato de alquiler, con reglas particulares de resolución para el comprador. Si el antiguo propietario ocupa el bien, la decisión de adjudicación permite proceder a su desalojo, lo que puede llevar tiempo.
• La visita: el propietario no está obligado a permitir visitas. A menudo se compra únicamente sobre la base del informe pericial.
• El aplazamiento o la anulación: una vista puede anularse en el último momento (acuerdo con los acreedores, pago). Comprueba el anuncio oficial el mismo día.

Esta guía es una presentación general, no un asesoramiento jurídico. Para una compra, hazte acompañar por un abogado o un profesional que conozca el procedimiento alemán.