जर्मनी में बाध्य बिक्री (Zwangsversteigerung): यह कैसे काम करती है

Zwangsversteigerung क्या है?

यह जर्मन स्थानीय न्यायालय (Amtsgericht) द्वारा बाध्य बिक्री कानून (ZVG) के तहत आदेशित नीलामी है। यह तब होती है जब कोई मालिक अपना कर्ज़ नहीं चुकाता, या सह-स्वामित्व समाप्त करने के लिए (उदाहरण के लिए उत्तराधिकारियों या पूर्व पति-पत्नी के बीच जो बिक्री पर सहमत नहीं हैं: « zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft »)। इसलिए विक्रेता कोई निजी व्यक्ति नहीं है जो अपनी कीमत चुनता है: नीलामी न्यायपालिका द्वारा आयोजित की जाती है।

नीलामी कहाँ मिलेंगी?

सुनवाइयों की सार्वजनिक घोषणा कई हफ़्ते पहले की जाती है, विशेष रूप से राज्यों के आधिकारिक साझा पोर्टल (ZVG-Portal) पर। Bidorado इन विज्ञापनों को उनके प्रकाशकों की सहमति से लेता है और उनका अनुवाद करता है: आप संपत्ति का प्रकार, स्थान, बाज़ार मूल्य, तिथि और सुनवाई कक्ष देखते हैं, फिर आधिकारिक विज्ञापन का लिंक।

बाज़ार मूल्य और विशेषज्ञ रिपोर्ट

नीलामी से पहले, न्यायालय एक विशेषज्ञ से संपत्ति का मूल्यांकन कराता है। यह विशेषज्ञ रिपोर्ट (Gutachten) बाज़ार मूल्य (Verkehrswert) निर्धारित करती है। यह न्यायालय में और अक्सर ऑनलाइन देखी जा सकती है। ध्यान दें: विशेषज्ञ हमेशा संपत्ति में प्रवेश नहीं कर पाया होगा, और उसका अनुमान कई महीने पुराना हो सकता है। इसे पूरा पढ़ें, विशेष रूप से संपत्ति की स्थिति और अधिभोग वाला भाग।

5/10 और 7/10 की सीमाएँ

पहली सुनवाई में, दो सीमाएँ मालिक की रक्षा करती हैं:

• बाज़ार मूल्य के आधे (5/10) से कम की बोली स्वतः अस्वीकार कर दी जाती है;
• बाज़ार मूल्य के 70% (7/10) से कम की बोली किसी लेनदार के अनुरोध पर अस्वीकार की जा सकती है।

यदि पहली सुनवाई सफल नहीं होती, तो बाद की सुनवाई में ये सीमाएँ लागू नहीं होतीं। यहीं कभी-कभी सबसे अच्छे सौदे होते हैं, लेकिन अन्य बोली लगाने वाले भी यह जानते हैं।

सुनवाई की प्रक्रिया

सुनवाई न्यायालय में, जर्मन में होती है। न्यायाधीश (या बिक्री प्रभारी क्लर्क) दस्तावेज़ और शर्तें प्रस्तुत करता है, फिर कम से कम 30 मिनट की बोली अवधि खोलता है। बोली ज़ोर से लगाई जाती है। पहचान पत्र साथ लाना आवश्यक है। यदि आप किसी और के लिए या किसी कंपनी के लिए बोली लगा रहे हैं, तो उचित रूप से मुख्तारनामा आवश्यक है।

गारंटी (Sicherheitsleistung)

एक लेनदार बाज़ार मूल्य के 10% की गारंटी माँग सकता है। यह नकद नहीं दी जाती: इसे आमतौर पर न्यायालय के खजांची में पूर्व हस्तांतरण द्वारा, या न्यायालय द्वारा स्वीकृत बैंक चेक द्वारा लाया जाता है। सुनवाई से कई दिन पहले न्यायालय से सटीक स्वरूप और समय सीमा के बारे में पूछें।

नीलामी और उसके बाद

संपत्ति सबसे अधिक बोली लगाने वाले को न्यायालय के निर्णय (Zuschlag) द्वारा प्रदान की जाती है। खरीदार इस निर्णय के साथ स्वामी बन जाता है। कीमत (Bargebot) फिर न्यायालय द्वारा निर्धारित तिथि पर चुकाई जाती है, नीलामी से ब्याज सहित। खरीद के लिए कोई एजेंसी कमीशन या नोटरी शुल्क नहीं है, लेकिन हस्तांतरण शुल्क (Grunderwerbsteuer), न्यायालय शुल्क और भूमि रजिस्टर में पंजीकरण देय रहते हैं।

सावधानी के बिंदु

• शेष अधिकार: भूमि रजिस्टर में दर्ज कुछ भार बिक्री के साथ समाप्त नहीं होते। वे सुनवाई में पढ़ी गई शर्तों में दिखाई देते हैं।
• अधिभोग: किरायेदार अपना पट्टा बनाए रखता है, खरीदार के लिए विशेष समाप्ति नियमों के साथ। यदि पूर्व मालिक संपत्ति में रहता है, तो नीलामी निर्णय उसे हटाने की कार्यवाही की अनुमति देता है, जिसमें समय लग सकता है।
• दौरा: मालिक दौरा कराने के लिए बाध्य नहीं है। अक्सर केवल विशेषज्ञ रिपोर्ट के आधार पर खरीदा जाता है।
• स्थगन या रद्दीकरण: सुनवाई अंतिम समय पर रद्द की जा सकती है (लेनदारों के साथ समझौता, भुगतान)। उसी दिन आधिकारिक विज्ञापन जाँचें।

यह मार्गदर्शिका एक सामान्य प्रस्तुति है, कानूनी सलाह नहीं। खरीद के लिए, किसी वकील या जर्मन प्रक्रिया से परिचित पेशेवर से सहायता लें।