Vendite forzate in Germania (Zwangsversteigerung): come funzionano

Che cos'è una Zwangsversteigerung?

È un'asta disposta da un tribunale di primo grado tedesco (Amtsgericht), secondo la legge sulle vendite forzate (ZVG). Si verifica quando un proprietario non rimborsa i suoi debiti, o per porre fine a una comunione (ad esempio tra eredi o ex coniugi che non si accordano sulla vendita: « zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft »). Il venditore quindi non è un privato che sceglie il suo prezzo: è la giustizia che organizza la vendita.

Dove trovare le vendite?

Le udienze sono annunciate pubblicamente con diverse settimane di anticipo, in particolare sul portale ufficiale comune dei Länder (ZVG-Portal). Bidorado riprende questi annunci, con l'accordo dei loro editori, e li traduce: vedi il tipo di bene, il luogo, il valore venale, la data e l'aula d'udienza, poi un link all'annuncio ufficiale.

Il valore venale e la perizia

Prima della vendita, il tribunale fa stimare il bene da un esperto. Questa perizia (Gutachten) fissa il valore venale (Verkehrswert). È consultabile presso il tribunale e spesso online. Attenzione: l'esperto non è sempre potuto entrare nel bene, e la sua stima può risalire a diversi mesi prima. Leggila integralmente, in particolare la parte sullo stato del bene e sull'occupazione.

Le soglie del 5/10 e 7/10

Durante la prima udienza, due soglie proteggono il proprietario:

• un'offerta inferiore alla metà del valore venale (5/10) è rifiutata d'ufficio;
• un'offerta inferiore al 70% del valore venale (7/10) può essere rifiutata su richiesta di un creditore.

Se la prima udienza non va a buon fine, queste soglie non si applicano più durante un'udienza successiva. È lì che a volte si fanno gli affari migliori, ma gli altri offerenti lo sanno pure.

Lo svolgimento dell'udienza

L'udienza si tiene in tribunale, in tedesco. Il giudice (o il cancelliere incaricato della vendita) presenta il fascicolo e le condizioni, poi apre un periodo di offerte di almeno 30 minuti. Si offre a voce alta. Bisogna presentarsi con un documento d'identità. Se offri per conto di qualcun altro o di una società, serve una procura in piena regola.

La garanzia (Sicherheitsleistung)

Un creditore può esigere una garanzia del 10% del valore venale. Non si paga in contanti: di solito si versa con bonifico anticipato alla cassa del tribunale, o con un assegno circolare accettato dal tribunale. Informati presso il tribunale diversi giorni prima dell'udienza sulla forma esatta e sui termini.

L'aggiudicazione e ciò che segue

Il bene viene attribuito al miglior offerente con una decisione del tribunale (Zuschlag). L'acquirente diventa proprietario con questa decisione. Il prezzo (Bargebot) si paga poi a una data fissata dal tribunale, con interessi dall'aggiudicazione. Non ci sono commissioni d'agenzia né spese notarili per l'acquisto in sé, ma restano dovute l'imposta di registro (Grunderwerbsteuer), le spese del tribunale e l'iscrizione al registro fondiario.

I punti di attenzione

• I diritti che restano: alcuni oneri iscritti al registro fondiario non scompaiono con la vendita. Sono indicati nelle condizioni lette all'udienza.
• L'occupazione: un inquilino mantiene il suo contratto, con regole particolari di disdetta per l'acquirente. Se il vecchio proprietario occupa il bene, la decisione di aggiudicazione permette di far procedere al suo sgombero, il che può richiedere tempo.
• La visita: il proprietario non è obbligato a far visitare. Spesso si acquista sulla sola base della perizia.
• Il rinvio o l'annullamento: un'udienza può essere annullata all'ultimo momento (accordo con i creditori, pagamento). Verifica l'annuncio ufficiale il giorno stesso.

Questa guida è una presentazione generale, non un parere legale. Per un acquisto, fatti accompagnare da un avvocato o da un professionista che conosce la procedura tedesca.