Comprare casa all'asta in Germania: la guida

Tre modi per acquistare un immobile all'asta in Germania

Gli immobili vengono venduti all'asta attraverso tre canali molto diversi, ed è necessario sapere in quale ci si trova prima di fare un'offerta.

• Le vendite forzate dei tribunali (Zwangsversteigerung): il tribunale di primo grado (Amtsgericht) vende il bene di un proprietario che non paga i suoi debiti, o di una comunione che non riesce a trovare un accordo. È di gran lunga il volume maggiore. Vedi la nostra guida dedicata alle vendite forzate.
• Le vendite volontarie in sala: case d'aste specializzate (Grundstücksauktionen) organizzano più volte all'anno vendite pubbliche in grandi città. I venditori sono privati, imprese, comuni o enti pubblici.
• Le vendite online e le gare d'appalto: alcune piattaforme vendono online per diverse settimane, poi concludono con una fase in diretta. Gli enti pubblici (Stato federale, Länder, comuni, Deutsche Bahn, Chiese) vendono spesso tramite gara d'appalto a busta chiusa (Bieterverfahren): ognuno deposita un'offerta entro una data limite.

Su Bidorado, l'universo Immobiliare riunisce questi tre canali. Ogni scheda indica chiaramente se si tratta di una vendita giudiziaria, di una vendita in sala o di una gara d'appalto.

Uno straniero può acquistare?

Sì. In Germania, un privato o una società straniera può acquistare un immobile senza autorizzazione particolare. È necessario un documento d'identità valido e, per una società, un estratto del registro. Le vendite si svolgono in tedesco: se non lo parli, fatti accompagnare o dai procura a una persona di fiducia.

Prima della vendita: il fascicolo del bene

Ogni bene è presentato da una descrizione (Exposé) e spesso da documenti:

• l'estratto del registro fondiario (Grundbuchauszug): proprietario, oneri, servitù, ipoteche;
• il certificato energetico (Energieausweis);
• la situazione locativa: bene locato (vermietet) o vacante (leerstehend). Un contratto di locazione in corso continua dopo la vendita;
• gli oneri di costruzione (Baulasten) e il piano urbanistico per un terreno;
• per una vendita forzata, la perizia del tribunale (Gutachten), che fissa il valore venale (Verkehrswert).

Leggi tutto, chiedi una visita quando è possibile, e fai verificare il fascicolo da un professionista se l'importo è importante. Un'aggiudicazione impegna: non c'è un termine di recesso.

Il giorno della vendita

In sala, le offerte si fanno a voce alta o con un segno. Nelle vendite volontarie, spesso è possibile offrire anche per telefono, per iscritto o online. Una garanzia (Bietungssicherheit) o una prova di solvibilità può essere richiesta prima di offrire: informati in anticipo sulla sua forma esatta.

In una vendita volontaria, un notaio presente constata l'aggiudicazione (Zuschlag): vale come contratto di vendita. In una vendita forzata, è la decisione del tribunale che attribuisce il bene.

Dopo la vendita

Bisogna pagare il prezzo entro il termine previsto, poi le spese: commissione della casa d'aste in una vendita volontaria, imposta di registro (Grunderwerbsteuer), spese notarili e di iscrizione al registro fondiario (Grundbuch). Vedi la nostra guida sulle spese di acquisto. Il trasferimento di proprietà viene iscritto al registro fondiario una volta pagati il prezzo e le imposte.

Le trappole da evitare

• Offrire senza aver letto il registro fondiario: alcuni oneri restano legati al bene.
• Dimenticare le spese: si aggiungono al prezzo di aggiudicazione.
• Sottovalutare l'occupazione: un inquilino resta in loco, un occupante senza titolo può richiedere una procedura.
• Fidarsi delle foto: visita, o fai visitare, appena possibile.

Bidorado non vende nulla e non fornisce consulenza legale: ogni scheda rimanda all'annuncio ufficiale, che fa fede.