Almanya'da açık artırmayla ev satın almak: rehber

Almanya'da mülkü açık artırmayla satın almanın üç yolu

Gayrimenkuller birbirinden çok farklı üç kanaldan açık artırmayla satılır ve teklif vermeden önce hangi kanalda olduğunuzu bilmeniz gerekir.

• Mahkemelerin zorunlu satışları (Zwangsversteigerung): sulh mahkemesi (Amtsgericht), borçlarını ödemeyen bir mal sahibinin ya da anlaşamayan bir ortaklığın (mirasçılar arası gibi) malını satar. Hacim açısından açık ara en büyük kısım budur. Zorunlu satışlara ayrılmış rehberimize bakın.
• Salonda gönüllü satışlar: uzmanlaşmış müzayede evleri (Grundstücksauktionen) yılda birkaç kez büyük şehirlerde kamuya açık satışlar düzenler. Satıcılar bireyler, şirketler, belediyeler veya kamu kuruluşlarıdır.
• Çevrimiçi satışlar ve ihale usulleri: bazı platformlar birkaç hafta boyunca çevrimiçi satış yapar, ardından canlı bir aşamayla sonuçlandırır. Kamu kuruluşları (federal devlet, eyaletler, belediyeler, Deutsche Bahn, kiliseler) genellikle kapalı zarf ihalesiyle (Bieterverfahren) satar: herkes son tarihten önce bir teklif verir.

Bidorado'da Gayrimenkul evreni bu üç kanalı bir araya getirir. Her ilan, adli satış mı, salon satışı mı yoksa ihale mi olduğunu açıkça belirtir.

Yabancı biri satın alabilir mi?

Evet. Almanya'da bir birey veya yabancı bir şirket, özel bir izin olmadan gayrimenkul satın alabilir. Geçerli bir kimlik belgesi, şirket için ise bir ticaret sicili örneği gerekir. Satışlar Almanca yapılır: Almanca bilmiyorsanız yanınızda birini götürün veya güvendiğiniz birine vekâlet verin.

Satıştan önce: mülk dosyası

Her mülk bir tanıtım metni (Exposé) ve genellikle belgelerle sunulur:

• tapu sicili örneği (Grundbuchauszug): mal sahibi, yükümlülükler, irtifak hakları, ipotekler;
• enerji kimlik belgesi (Energieausweis);
• kiralama durumu: kiralık (vermietet) veya boş (leerstehend). Mevcut bir kira sözleşmesi satıştan sonra da devam eder;
• yapı yükümlülükleri (Baulasten) ve bir arsa için imar planı;
• zorunlu satışta, mahkeme bilirkişi raporu (Gutachten), ki bu rapor piyasa değerini (Verkehrswert) belirler.

Her şeyi okuyun, mümkün olduğunda bir ziyaret talep edin ve tutar önemliyse dosyayı bir uzmana inceletin. İhale bağlayıcıdır: cayma süresi yoktur.

Satış günü

Salonda artırma yüksek sesle veya bir işaretle yapılır. Gönüllü satışlarda genellikle telefonla, yazılı olarak veya çevrimiçi teklif vermek de mümkündür. Teklif vermeden önce bir teminat (Bietungssicherheit) veya ödeme gücü kanıtı istenebilir: tam şeklini önceden öğrenin.

Gönüllü bir satışta hazır bulunan bir noter ihaleyi (Zuschlag) tutanağa geçirir: bu, satış sözleşmesi yerine geçer. Zorunlu satışta ise mülkü mahkeme kararı tahsis eder.

Satıştan sonra

Bedeli öngörülen süre içinde, ardından masrafları ödemek gerekir: gönüllü satışta müzayede evi komisyonu, tapu harcı (Grunderwerbsteuer), noter ve tapu siciline tescil (Grundbuch) masrafları. Satın alma masraflarına ilişkin rehberimize bakın. Mülkiyet devri, bedel ve harçlar ödendikten sonra tapu siciline tescil edilir.

Kaçınılması gereken tuzaklar

• Tapu sicilini okumadan teklif vermek: bazı yükümlülükler mülkle birlikte kalır.
• Masrafları unutmak: bunlar ihale bedeline eklenir.
• İşgali küçümsemek: bir kiracı yerinde kalır, haksız işgalci bir dava açılmasını talep edebilir.
• Fotoğraflara güvenmek: mümkün olur olmaz kendiniz ziyaret edin veya ettirin.

Bidorado hiçbir şey satmaz ve hukuki danışmanlık vermez: her ilan, geçerli olan resmi ilana yönlendirir.