Comprar una casa en subasta en Alemania: la guía

Tres formas de comprar un inmueble en subasta en Alemania

Los bienes inmuebles se venden en subasta por tres canales muy distintos, y hay que saber en cuál se está antes de pujar.

• Las subastas forzosas de los tribunales (Zwangsversteigerung): el juzgado de primera instancia (Amtsgericht) vende el bien de un propietario que no paga sus deudas, o de una comunidad que no se entiende. Es, con diferencia, el mayor volumen. Consulta nuestra guía dedicada a las subastas forzosas.
• Las subastas voluntarias en sala: casas de subastas especializadas (Grundstücksauktionen) organizan varias veces al año subastas públicas en grandes ciudades. Los vendedores son particulares, empresas, municipios u organismos públicos.
• Las subastas en línea y los concursos de ofertas: algunas plataformas venden en línea durante varias semanas y concluyen con una fase en directo. Los organismos públicos (Estado federal, Länder, municipios, Deutsche Bahn, Iglesias) suelen vender mediante concurso de ofertas en sobre cerrado (Bieterverfahren): cada uno presenta una oferta antes de una fecha límite.

En Bidorado, el universo Inmobiliario reúne estos tres canales. Cada ficha indica claramente si se trata de una subasta judicial, una subasta en sala o un concurso de ofertas.

¿Puede comprar un extranjero?

Sí. En Alemania, un particular o una sociedad extranjera puede comprar un inmueble sin autorización especial. Hace falta un documento de identidad válido y, para una sociedad, un extracto del registro. Las subastas se celebran en alemán: si no lo hablas, hazte acompañar o da poder a una persona de confianza.

Antes de la subasta: el expediente del bien

Cada bien se presenta con una descripción (Exposé) y a menudo con documentos:

• el extracto del registro de la propiedad (Grundbuchauszug): propietario, cargas, servidumbres, hipotecas;
• el certificado energético (Energieausweis);
• la situación de alquiler: bien alquilado (vermietet) o vacío (leerstehend). Un contrato de alquiler vigente continúa tras la venta;
• las servidumbres de construcción (Baulasten) y el plan urbanístico para un terreno;
• en una subasta forzosa, el informe pericial del tribunal (Gutachten), que fija el valor venal (Verkehrswert).

Léelo todo, pide una visita cuando sea posible y haz que un profesional revise el expediente si el importe es importante. Una adjudicación obliga: no hay plazo de desistimiento.

El día de la subasta

En sala, las pujas se hacen en voz alta o con una señal. En las subastas voluntarias, a menudo también se puede pujar por teléfono, por escrito o en línea. Antes de pujar puede exigirse una garantía (Bietungssicherheit) o una prueba de solvencia: infórmate con antelación sobre su forma exacta.

En una subasta voluntaria, un notario presente da fe de la adjudicación (Zuschlag): equivale a contrato de compraventa. En una subasta forzosa, es la decisión del tribunal la que atribuye el bien.

Después de la subasta

Hay que pagar el precio en el plazo previsto y, después, los gastos: comisión de la casa de subastas en una subasta voluntaria, impuesto de transmisiones patrimoniales (Grunderwerbsteuer), gastos de notaría e inscripción en el registro de la propiedad (Grundbuch). Consulta nuestra guía sobre los gastos de compra. La transmisión de la propiedad se inscribe en el registro de la propiedad una vez pagados el precio y los derechos.

Los errores que hay que evitar

• Pujar sin haber leído el registro de la propiedad: algunas cargas siguen vinculadas al bien.
• Olvidar los gastos: se suman al precio de adjudicación.
• Subestimar la ocupación: un inquilino permanece en el inmueble y un ocupante sin título puede exigir un procedimiento.
• Fiarse de las fotos: visita, o haz visitar, en cuanto sea posible.

Bidorado no vende nada ni ofrece asesoramiento jurídico: cada ficha remite al anuncio oficial, que es el que prevalece.