在德国拍卖购房指南

在德国通过拍卖购买房产的三种方式

房地产通过三种截然不同的渠道进行拍卖，出价前必须弄清楚自己处于哪种渠道。

• 法院强制拍卖（Zwangsversteigerung）：初级法院（Amtsgericht）拍卖无力偿债的业主的房产，或无法达成一致的共有财产的房产。这是迄今为止规模最大的渠道。请参阅我们关于强制拍卖的专门指南。
• 现场自愿拍卖：专业拍卖行（Grundstücksauktionen）每年在大城市举办数次公开拍卖。卖方为个人、企业、市镇或公共机构。
• 在线拍卖和招标：部分平台在线拍卖持续数周，最后以直播阶段结束。公共机构（联邦、各州、市镇、德国铁路、教会）通常采用密封招标（Bieterverfahren）：各方在截止日期前提交报价。

在 Bidorado 上，房地产板块汇集了这三种渠道。每条信息都明确标注是司法拍卖、现场拍卖还是招标。

外国人可以购买吗？

可以。在德国，个人或外国公司购买房地产无需特别许可。需要有效身份证件，公司还需提供商业登记摘录。拍卖以德语进行：如果您不会德语，请找人陪同或委托可信赖的人代理。

拍卖前：房产档案

每处房产都附有说明（Exposé），通常还包括以下文件：

• 土地登记簿摘录（Grundbuchauszug）：所有人、负担、地役权、抵押；
• 能源证书（Energieausweis）；
• 租赁状况：已出租（vermietet）或空置（leerstehend）。现有租约在拍卖后继续有效；
• 建筑负担（Baulasten）以及地块的城市规划；
• 对于强制拍卖，还有法院鉴定报告（Gutachten），确定市场价值（Verkehrswert）。

请通读全部文件，尽可能要求看房，金额较大时请专业人士审核档案。竞拍具有约束力：没有撤销期。

拍卖当天

在现场，以口头或手势出价。在自愿拍卖中，通常也可以通过电话、书面或在线出价。出价前可能被要求提供保证金（Bietungssicherheit）或偿付能力证明：请提前了解其具体形式。

在自愿拍卖中，在场的公证人对成交（Zuschlag）进行确认：即构成买卖合同。在强制拍卖中，由法院裁定将房产判归买受人。

拍卖之后

须在规定期限内支付价款，然后支付费用：自愿拍卖中的拍卖行佣金、不动产转让税（Grunderwerbsteuer）、公证费和土地登记费（Grundbuch）。请参阅我们关于购买费用的指南。价款和税费付清后，所有权转移登记入土地登记簿。

需要避免的陷阱

• 未阅读土地登记簿就出价：某些负担仍附着于房产。
• 忘记费用：这些费用在成交价之外另计。
• 低估占用情况：租户继续居住，无合法依据的占用人可能要求走法律程序。
• 轻信照片：尽可能亲自或委托他人看房。

Bidorado 不销售任何物品，也不提供法律咨询：每条信息均链接至官方公告，以官方公告为准。