Házvásárlás árverésen Németországban: az útmutató

Három módja annak, hogy ingatlant vásároljunk árverésen Németországban

Az ingatlanokat három, egymástól nagyon különböző csatornán keresztül értékesítik árverésen, és tudni kell, melyikben járunk, mielőtt licitálunk.

• A bíróságok kényszerértékesítései (Zwangsversteigerung): a járásbíróság (Amtsgericht) eladja annak a tulajdonosnak az ingatlanát, aki nem fizeti a tartozásait, vagy egy olyan osztatlan közös tulajdonét, amelynek tagjai nem tudnak megegyezni. Ez messze a legnagyobb volumen. Lásd a kényszerértékesítésekről szóló külön útmutatónkat.
• Önkéntes termi árverések: erre szakosodott árverési házak (Grundstücksauktionen) évente többször tartanak nyilvános árveréseket nagyvárosokban. Az eladók magánszemélyek, vállalatok, önkormányzatok vagy közintézmények.
• Online árverések és ajánlattételi eljárások: egyes platformok több héten át online árulnak, majd egy élő szakasszal zárnak. A közintézmények (szövetségi állam, tartományok, önkormányzatok, Deutsche Bahn, egyházak) gyakran zárt borítékos ajánlattétellel (Bieterverfahren) adnak el: mindenki egy határidő előtt nyújtja be ajánlatát.

A Bidoradón az Ingatlan univerzum egyesíti ezt a három csatornát. Minden adatlap egyértelműen jelzi, hogy bírósági árverésről, termi árverésről vagy ajánlattételi eljárásról van-e szó.

Vásárolhat-e külföldi?

Igen. Németországban magánszemély vagy külföldi társaság külön engedély nélkül vásárolhat ingatlant. Érvényes személyazonosító okmányra van szükség, társaság esetén pedig cégkivonatra. Az árverések német nyelven zajlanak: ha nem beszél németül, vigyen magával kísérőt, vagy adjon meghatalmazást egy megbízható személynek.

Az árverés előtt: az ingatlan dokumentációja

Minden ingatlant egy leírás (Exposé) és gyakran dokumentumok mutatnak be:

• a telekkönyvi kivonat (Grundbuchauszug): tulajdonos, terhek, szolgalmi jogok, jelzálogok;
• az energiaigazolás (Energieausweis);
• a bérleti helyzet: bérelt (vermietet) vagy üres (leerstehend) ingatlan. A fennálló bérleti szerződés az eladás után is folytatódik;
• az építési terhek (Baulasten) és a településrendezési terv telek esetén;
• kényszerértékesítés esetén a bírósági szakértői vélemény (Gutachten), amely megállapítja a forgalmi értéket (Verkehrswert).

Olvasson el mindent, kérjen helyszíni szemlét, amikor lehetséges, és nagy összeg esetén szakemberrel ellenőriztesse a dokumentációt. Az árverés kötelez: nincs elállási idő.

Az árverés napja

A teremben hangosan vagy kézjellel licitálnak. Az önkéntes árveréseken gyakran telefonon, írásban vagy online is lehet licitálni. Licitálás előtt biztosítékot (Bietungssicherheit) vagy fizetőképességi igazolást kérhetnek: érdeklődjön előre annak pontos formájáról.

Önkéntes árverésen a jelen lévő közjegyző jegyzőkönyvezi az odaítélést (Zuschlag): ez adásvételi szerződésnek minősül. Kényszerértékesítés esetén a bíróság döntése ítéli oda az ingatlant.

Az árverés után

A vételárat az előírt határidőn belül kell kifizetni, majd a költségeket: az árverési ház jutalékát önkéntes árverés esetén, az illetéket (Grunderwerbsteuer), a közjegyzői és a telekkönyvi bejegyzési (Grundbuch) költségeket. Lásd a vásárlási költségekről szóló útmutatónkat. A tulajdonjog átruházását a telekkönyvbe jegyzik be, miután a vételárat és az illetékeket kifizették.

Elkerülendő buktatók

• Licitálás a telekkönyvi kivonat elolvasása nélkül: egyes terhek az ingatlanhoz tapadnak.
• A költségek elfelejtése: ezek az odaítélési ár felett értendők.
• A használat alábecsülése: a bérlő marad, a jogcím nélküli használó eljárást kérhet.
• A fotókra hagyatkozás: látogasson el, vagy nézesse meg, amint lehetséges.

A Bidorado nem ad el semmit, és nem nyújt jogi tanácsot: minden adatlap a hivatalos hirdetményre mutat, amely irányadó.