Koupě domu v dražbě v Německu: průvodce

Tři způsoby, jak koupit nemovitost v dražbě v Německu

Nemovitosti se draží prostřednictvím tří velmi odlišných kanálů a před přihazováním je třeba vědět, ve kterém se nacházíte.

• Soudní dražby (Zwangsversteigerung): okresní soud (Amtsgericht) prodává majetek vlastníka, který neplatí své dluhy, nebo spoluvlastníků, kteří se nedohodnou. To je zdaleka největší objem. Viz náš specializovaný průvodce soudními dražbami.
• Dobrovolné sálové dražby: specializované dražební společnosti (Grundstücksauktionen) pořádají několikrát ročně veřejné dražby ve velkých městech. Prodávajícími jsou soukromé osoby, firmy, obce nebo veřejné instituce.
• Online dražby a výběrová řízení: některé platformy prodávají online po několik týdnů a poté uzavřou živou fází. Veřejné instituce (federální stát, spolkové země, obce, Deutsche Bahn, církve) často prodávají formou nabídkového řízení (Bieterverfahren): každý podá nabídku před uzávěrkou.

Na Bidorado sdružuje sekce Nemovitosti tyto tři kanály. Každý inzerát jasně uvádí, zda jde o soudní dražbu, sálovou dražbu nebo nabídkové řízení.

Může cizinec kupovat?

Ano. V Německu může soukromá osoba nebo zahraniční společnost koupit nemovitost bez zvláštního povolení. Je třeba platný doklad totožnosti a u společnosti výpis z rejstříku. Dražby probíhají v němčině: pokud ji neovládáte, vezměte si doprovod nebo udělte plnou moc důvěryhodné osobě.

Před dražbou: dokumentace nemovitosti

Každá nemovitost je představena popisem (Exposé) a často dokumenty:

• výpis z katastru nemovitostí (Grundbuchauszug): vlastník, břemena, služebnosti, hypotéky;
• průkaz energetické náročnosti (Energieausweis);
• stav pronájmu: pronajatá (vermietet) nebo neobsazená (leerstehend). Stávající nájemní smlouva pokračuje i po prodeji;
• stavební břemena (Baulasten) a územní plán u pozemku;
• u soudní dražby znalecký posudek soudu (Gutachten), který stanoví tržní hodnotu (Verkehrswert).

Vše si přečtěte, požádejte o prohlídku, když je to možné, a nechte dokumentaci zkontrolovat odborníkem, pokud jde o vysokou částku. Příklep zavazuje: neexistuje lhůta pro odstoupení.

Den dražby

V sále se přihazuje nahlas nebo znamením. U dobrovolných dražeb je často možné přihazovat také telefonicky, písemně nebo online. Před přihazováním může být vyžadována jistota (Bietungssicherheit) nebo prokázání platební schopnosti: informujte se předem o její přesné formě.

U dobrovolné dražby přítomný notář konstatuje příklep (Zuschlag): platí jako kupní smlouva. U soudní dražby přiděluje nemovitost rozhodnutí soudu.

Po dražbě

Je třeba zaplatit cenu ve stanovené lhůtě a poté poplatky: provize dražební společnosti u dobrovolné dražby, daň z převodu nemovitosti (Grunderwerbsteuer), notářské poplatky a poplatky za zápis do katastru nemovitostí (Grundbuch). Viz náš průvodce pořizovacími náklady. Převod vlastnictví se zapíše do katastru nemovitostí po zaplacení ceny a poplatků.

Čemu se vyhnout

• Přihazovat bez přečtení katastru nemovitostí: některá břemena zůstávají na nemovitosti.
• Zapomenout na poplatky: připočítávají se k ceně příklepu.
• Podcenit obsazenost: nájemce zůstává, neoprávněný uživatel může požadovat soudní řízení.
• Spoléhat na fotografie: navštivte nebo nechte navštívit, jakmile je to možné.

Bidorado nic neprodává a neposkytuje právní poradenství: každý inzerát odkazuje na oficiální oznámení, které je závazné.