Soudní dražby v Německu (Zwangsversteigerung): jak fungují

Co je Zwangsversteigerung?

Je to dražba nařízená německým okresním soudem (Amtsgericht) podle zákona o nucených dražbách (ZVG). Koná se, když vlastník nesplácí své dluhy, nebo za účelem zrušení spoluvlastnictví (například mezi dědici nebo rozvedenými manželi, kteří se nedohodnou na prodeji: „zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft“). Prodávajícím tedy není soukromá osoba, která si určuje cenu: prodej organizuje soud.

Kde dražby najít?

Jednání jsou veřejně oznamována několik týdnů předem, zejména na oficiálním společném portálu spolkových zemí (ZVG-Portal). Bidorado tato oznámení přebírá se souhlasem jejich vydavatelů a překládá je: uvidíte typ nemovitosti, místo, obecnou cenu, datum a jednací síň, a poté odkaz na oficiální oznámení.

Obecná cena a znalecký posudek

Před dražbou soud nechá nemovitost ocenit znalcem. Tento posudek (Gutachten) stanoví obecnou cenu (Verkehrswert). Je k nahlédnutí u soudu a často i online. Pozor: znalec se nemusel vždy dostat do nemovitosti a jeho odhad může být několik měsíců starý. Přečtěte si ho celý, zejména část o stavu nemovitosti a jejím obsazení.

Hranice 5/10 a 7/10

Při prvním jednání chrání vlastníka dvě hranice:

• nabídka nižší než polovina obecné ceny (5/10) je automaticky odmítnuta;
• nabídka nižší než 70 % obecné ceny (7/10) může být odmítnuta na žádost věřitele.

Pokud první jednání neuspěje, tyto hranice se při dalším jednání již neuplatňují. Právě tam se někdy dělají nejlepší obchody, ale ostatní dražitelé to také vědí.

Průběh jednání

Jednání se koná u soudu, v němčině. Soudce (nebo soudní úředník pověřený dražbou) představí spis a podmínky, poté zahájí dražební období v délce nejméně 30 minut. Draží se nahlas. Přineste si doklad totožnosti. Pokud dražíte za někoho jiného nebo za společnost, potřebujete řádně vystavenou plnou moc.

Jistota (Sicherheitsleistung)

Věřitel může požadovat jistotu ve výši 10 % obecné ceny. Neplatí se v hotovosti: obvykle se skládá předem převodem na účet soudu nebo bankovním šekem, který soud přijme. Informujte se u soudu několik dní před jednáním o přesné formě a lhůtách.

Příklep a co následuje

Nemovitost je přidělena nejvyšší nabídce rozhodnutím soudu (Zuschlag). Kupující se tímto rozhodnutím stává vlastníkem. Cena (Bargebot) se poté platí k datu určenému soudem, s úroky od příklepu. Neplatí se žádná provize realitní kanceláře ani notářské poplatky za samotný nákup, ale zůstávají splatné daně z převodu (Grunderwerbsteuer), soudní poplatky a zápis do katastru nemovitostí (Grundbuch).

Na co si dát pozor

• Práva, která zůstávají: některá břemena zapsaná v katastru nemovitostí nezanikají prodejem. Jsou uvedena v podmínkách přečtených při jednání.
• Obsazení: nájemce si zachovává nájemní smlouvu, s určitými pravidly pro výpověď ze strany kupujícího. Pokud nemovitost obývá bývalý vlastník, rozhodnutí o příklepu umožňuje zajistit jeho vystěhování, což může nějakou dobu trvat.
• Prohlídka: vlastník není povinen umožnit prohlídku. Často se kupuje pouze na základě znaleckého posudku.
• Odklad nebo zrušení: jednání může být zrušeno na poslední chvíli (dohoda s věřiteli, platba). Zkontrolujte oficiální oznámení v den konání.

Tento průvodce je obecné shrnutí, nikoli právní porada. Při koupi se nechte doprovázet advokátem nebo odborníkem, který zná německý postup.