Принудительные торги в Германии (Zwangsversteigerung): как это работает

Что такое Zwangsversteigerung?

Это принудительные торги, назначаемые немецким участковым судом (Amtsgericht) в соответствии с законом о принудительной продаже (ZVG). Они проводятся, когда собственник не погашает долги, или для прекращения общей собственности (например, между наследниками или бывшими супругами, которые не могут договориться о продаже: «zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft»). Продавец здесь не частное лицо, назначающее свою цену: продажу организует суд.

Где найти торги?

О датах заседаний публично объявляется за несколько недель, в частности на официальном общем портале федеральных земель (ZVG-Portal). Bidorado публикует эти объявления с согласия их издателей и переводит их: вы видите тип объекта, место, оценочную стоимость, дату и зал заседаний, а затем ссылку на официальное объявление.

Оценочная стоимость и экспертиза

До торгов суд поручает эксперту оценить объект. Эта экспертиза (Gutachten) устанавливает оценочную стоимость (Verkehrswert). С ней можно ознакомиться в суде, а часто и онлайн. Внимание: эксперт не всегда мог попасть внутрь объекта, и его оценка может быть сделана несколько месяцев назад. Прочитайте её полностью, особенно раздел о состоянии объекта и его занятости.

Пороги 5/10 и 7/10

На первом заседании действуют два порога в защиту собственника:

• ставка ниже половины оценочной стоимости (5/10) отклоняется автоматически;
• ставка ниже 70 % оценочной стоимости (7/10) может быть отклонена по требованию кредитора.

Если первое заседание не дало результата, на следующем заседании эти пороги не применяются. Именно там иногда заключаются лучшие сделки, но другие участники торгов это тоже знают.

Ход заседания

Заседание проходит в суде на немецком языке. Судья (или секретарь, отвечающий за продажу) представляет дело и условия, затем открывает период торгов не менее 30 минут. Ставки делаются вслух. С собой нужно иметь удостоверение личности. Если вы участвуете в торгах за другое лицо или за компанию, требуется надлежащим образом оформленная доверенность.

Обеспечение (Sicherheitsleistung)

Кредитор может потребовать обеспечение в размере 10 % оценочной стоимости. Оно не вносится наличными: обычно его перечисляют заранее на счёт суда или предоставляют банковский чек, принимаемый судом. Уточните в суде за несколько дней до заседания точную форму и сроки.

Присуждение и что после него

Объект передаётся предложившему наибольшую цену по решению суда (Zuschlag). С этим решением покупатель становится собственником. Цена (Bargebot) оплачивается затем в установленный судом срок, с начислением процентов с момента присуждения. Комиссии агентства и нотариальных расходов за саму покупку нет, но налог на приобретение (Grunderwerbsteuer), судебные расходы и регистрация в поземельной книге остаются.

На что обратить внимание

• Сохраняющиеся права: некоторые обременения, внесённые в поземельную книгу, не исчезают с продажей. Они указаны в условиях, оглашаемых на заседании.
• Занятость: арендатор сохраняет договор аренды, с особыми правилами расторжения для покупателя. Если объект занимает прежний собственник, решение о присуждении позволяет добиваться его выселения, что может занять время.
• Осмотр: собственник не обязан показывать объект. Часто покупка совершается только на основании экспертизы.
• Перенос или отмена: заседание может быть отменено в последний момент (договорённость с кредиторами, оплата). Проверьте официальное объявление в день заседания.

Это руководство носит общий информационный характер и не является юридической консультацией. Перед покупкой обратитесь за сопровождением к адвокату или специалисту, знакомому с немецкой процедурой.