Gedwongen verkopen in Duitsland (Zwangsversteigerung): hoe werkt het

Wat is een Zwangsversteigerung?

Dit is een veiling die door een Duitse rechtbank (Amtsgericht) wordt bevolen volgens de wet op gedwongen verkopen (ZVG). Deze vindt plaats wanneer een eigenaar zijn schulden niet terugbetaalt, of om een mede-eigendom te beëindigen (bijvoorbeeld tussen erfgenamen of ex-echtgenoten die het niet eens zijn over de verkoop: "zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft"). De verkoper is dus geen particulier die zijn prijs kiest: het is de rechtbank die de verkoop organiseert.

Waar vindt u de veilingen?

De zittingen worden weken van tevoren openbaar aangekondigd, met name op het officiële gezamenlijke portaal van de deelstaten (ZVG-Portal). Bidorado neemt deze aankondigingen over, met toestemming van hun uitgevers, en vertaalt ze: u ziet het type onroerend goed, de locatie, de Verkehrswert, de datum en de zittingszaal, en vervolgens een link naar de officiële aankondiging.

De Verkehrswert en het Gutachten

Voor de veiling laat de rechtbank het onroerend goed schatten door een expert. Dit Gutachten stelt de Verkehrswert vast. Deze is in te zien bij de rechtbank en vaak ook online. Let op: de expert heeft niet altijd het onroerend goed kunnen betreden, en zijn schatting kan maanden oud zijn. Lees het volledig, in het bijzonder het deel over de staat van het onroerend goed en de bewoning.

De 5/10- en 7/10-drempels

Tijdens de eerste zitting beschermen twee drempels de eigenaar:

• een bod onder de helft van de Verkehrswert (5/10) wordt ambtshalve geweigerd;
• een bod onder 70% van de Verkehrswert (7/10) kan op verzoek van een schuldeiser worden geweigerd.

Als de eerste zitting niet tot een verkoop leidt, gelden deze drempels niet meer tijdens een volgende zitting. Dan worden soms de beste koopjes gedaan, maar de andere bieders weten dat ook.

Het verloop van de zitting

De zitting vindt plaats bij de rechtbank, in het Duits. De rechter (of de griffier belast met de verkoop) presenteert het dossier en de voorwaarden, en opent dan een biedperiode van ten minste 30 minuten. Er wordt hardop geboden. U moet een identiteitsbewijs meenemen. Als u voor iemand anders of voor een bedrijf biedt, is een geldige volmacht vereist.

De Sicherheitsleistung

Een schuldeiser kan een Sicherheitsleistung van 10% van de Verkehrswert eisen. Deze wordt niet in contanten betaald: meestal wordt deze vooraf per bankoverschrijving naar de kas van de rechtbank gestuurd, of via een door de rechtbank geaccepteerde bankcheque. Informeer enkele dagen voor de zitting bij de rechtbank naar de exacte vorm en termijnen.

De Zuschlag en wat daarna komt

Het onroerend goed wordt toegewezen aan de hoogste bieder bij een beslissing van de rechtbank (Zuschlag). De koper wordt eigenaar met deze beslissing. De prijs (Bargebot) wordt daarna betaald op een door de rechtbank vastgestelde datum, met rente vanaf de Zuschlag. Er is geen makelaarscommissie of notariskosten voor de aankoop zelf, maar de overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer), de kosten van de rechtbank en de inschrijving in het Grundbuch blijven verschuldigd.

Aandachtspunten

• Rechten die blijven bestaan: sommige lasten die in het Grundbuch zijn ingeschreven, verdwijnen niet met de verkoop. Ze staan in de voorwaarden die tijdens de zitting worden voorgelezen.
• Bewoning: een huurder behoudt zijn huurcontract, met bijzondere opzeggingsregels voor de koper. Als de voormalige eigenaar het onroerend goed bewoont, maakt de Zuschlag het mogelijk om zijn vertrek te laten bewerkstelligen, wat tijd kan kosten.
• Bezichtiging: de eigenaar is niet verplicht om te laten bezichtigen. Vaak wordt er alleen op basis van het Gutachten gekocht.
• Uitstel of annulering: een zitting kan op het laatste moment worden geannuleerd (overeenstemming met schuldeisers, betaling). Controleer de officiële aankondiging op de dag zelf.

Deze gids is een algemene presentatie, geen juridisch advies. Laat u voor een aankoop begeleiden door een advocaat of een professional die de Duitse procedure kent.