Licytacje sądowe w Niemczech (Zwangsversteigerung): jak to działa

Czym jest Zwangsversteigerung?

To licytacja zarządzona przez niemiecki sąd rejonowy (Amtsgericht), zgodnie z ustawą o przymusowej sprzedaży (ZVG). Ma miejsce, gdy właściciel nie spłaca długów lub w celu zniesienia współwłasności (np. między spadkobiercami lub byłymi małżonkami, którzy nie mogą dojść do porozumienia co do sprzedaży: „zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft”). Sprzedającym nie jest więc osoba prywatna, która ustala cenę: to sąd organizuje sprzedaż.

Gdzie znaleźć licytacje?

Terminy rozpraw są ogłaszane publicznie na kilka tygodni wcześniej, m.in. na wspólnym oficjalnym portalu krajów związkowych (ZVG-Portal). Bidorado publikuje te ogłoszenia za zgodą ich wydawców i tłumaczy je: widzisz rodzaj nieruchomości, miejsce, wartość rynkową, datę i salę rozpraw, a następnie link do oficjalnego ogłoszenia.

Wartość rynkowa i wycena

Przed sprzedażą sąd zleca wycenę nieruchomości rzeczoznawcy. Ta ekspertyza (Gutachten) ustala wartość rynkową (Verkehrswert). Jest dostępna w sądzie i często online. Uwaga: rzeczoznawca nie zawsze mógł wejść do nieruchomości, a jego wycena może być sprzed kilku miesięcy. Przeczytaj ją w całości, zwłaszcza część dotyczącą stanu nieruchomości i sposobu użytkowania.

Progi 5/10 i 7/10

Podczas pierwszej rozprawy dwa progi chronią właściciela:

• oferta poniżej połowy wartości rynkowej (5/10) jest odrzucana z urzędu;
• oferta poniżej 70% wartości rynkowej (7/10) może zostać odrzucona na wniosek wierzyciela.

Jeśli pierwsza rozprawa nie przyniesie rezultatu, progi te nie obowiązują na kolejnej rozprawie. Wtedy czasem udaje się zrobić najlepszy interes, ale inni licytujący też o tym wiedzą.

Przebieg rozprawy

Rozprawa odbywa się w sądzie, po niemiecku. Sędzia (lub referendarz odpowiedzialny za sprzedaż) przedstawia akta i warunki, a następnie otwiera licytację trwającą co najmniej 30 minut. Licytuje się na głos. Należy mieć przy sobie dokument tożsamości. Jeśli licytujesz w imieniu innej osoby lub spółki, potrzebne jest należycie sporządzone pełnomocnictwo.

Zabezpieczenie (Sicherheitsleistung)

Wierzyciel może zażądać zabezpieczenia w wysokości 10% wartości rynkowej. Nie płaci się go gotówką: zazwyczaj wnosi się je przelewem z góry na konto kasy sądowej lub czekiem bankowym akceptowanym przez sąd. Kilka dni przed rozprawą dowiedz się w sądzie, jaka jest dokładna forma i terminy.

Przybicie i co dalej

Nieruchomość zostaje przyznana najwyżej licytującemu w drodze postanowienia sądu (Zuschlag). Nabywca staje się właścicielem z chwilą tego postanowienia. Cenę (Bargebot) płaci się następnie w terminie wyznaczonym przez sąd, wraz z odsetkami od dnia przybicia. Nie ma prowizji agencji ani opłat notarialnych za sam zakup, ale podatek od czynności cywilnoprawnych (Grunderwerbsteuer), koszty sądowe i wpis do księgi wieczystej pozostają do zapłaty.

Na co uważać

• Prawa, które pozostają: niektóre obciążenia wpisane do księgi wieczystej nie znikają wraz ze sprzedażą. Są wymienione w warunkach odczytanych na rozprawie.
• Użytkowanie: najemca zachowuje umowę najmu, z szczególnymi zasadami wypowiedzenia dla nabywcy. Jeśli nieruchomość zajmuje były właściciel, postanowienie o przybiciu pozwala na przeprowadzenie eksmisji, co może potrwać.
• Oględziny: właściciel nie ma obowiązku umożliwienia zwiedzania. Często kupuje się wyłącznie na podstawie wyceny.
• Przełożenie lub odwołanie: rozprawa może zostać odwołana w ostatniej chwili (porozumienie z wierzycielami, zapłata). Sprawdź oficjalne ogłoszenie w dniu rozprawy.

Ten przewodnik ma charakter ogólny i nie stanowi porady prawnej. Przy zakupie skorzystaj z pomocy prawnika lub specjalisty znającego niemiecką procedurę.