Koszty zakupu nieruchomości w Niemczech

Cena licytacji to nie cena ostateczna

Kupując nieruchomość na aukcji w Niemczech, do ceny doliczane są różne koszty. Zależą one od rodzaju sprzedaży i landu, w którym znajduje się nieruchomość. Warto obliczyć je przed licytacją, aby ustalić swój limit.

1. Podatek od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuer)

To najważniejsza pozycja. Podatek ten jest należny przy każdym zakupie nieruchomości, zarówno na aukcji, jak i poza nią. Jego stawkę ustala każdy land: wynosi od 3,5 % (Bawaria) do 6,5 % w kilku landach i może się zmieniać. Sprawdź stawkę obowiązującą w landzie nieruchomości w momencie zakupu. Podatek naliczany jest od ceny licytacji.

2. Prowizja domu aukcyjnego (Aufgeld lub Courtage)

W sprzedaży dobrowolnej (domy aukcyjne nieruchomości) kupujący płaci prowizję. Jest ona degresywna: jej procent maleje wraz ze wzrostem ceny i zazwyczaj zawiera VAT. Dokładny cennik znajduje się w warunkach sprzedaży każdego domu aukcyjnego; Bidorado wyświetla go, gdy jest publikowany.

W sprzedaży przymusowej prowadzonej przez sądy oraz w większości przetargów publicznych nie ma prowizji dla kupującego.

3. Notariusz i księga wieczysta

• Sprzedaż dobrowolna: notariusz poświadcza sprzedaż i zleca jej wpis. Należy doliczyć koszty notarialne i wpisu do księgi wieczystej (Grundbuch), regulowane krajowym cennikiem.
• Sprzedaż przymusowa: brak notariusza przy zakupie, ale są koszty sądowe za licytację i wpis do księgi wieczystej.

4. Brak VAT od ceny

Sprzedaż nieruchomości co do zasady nie podlega w Niemczech VAT: zastępuje go podatek od nabycia nieruchomości. Prowizja domu aukcyjnego zawiera natomiast VAT.

5. Inne koszty do przewidzenia

• finansowanie (koszty obsługi, gwarancja bankowa), jeśli zaciągasz kredyt;
• prace remontowe, zwłaszcza przy nieruchomościach sprzedawanych w stanie zastanym;
• zaległe opłaty wspólnoty mieszkaniowej w niektórych przypadkach;
• tłumaczenie dokumentów i wsparcie prawne, jeśli nie mówisz po niemiecku.

Przykład obliczenia (orientacyjny)

Dla domu wylicytowanego za 100 000 € w sprzedaży dobrowolnej, w landzie z 5 % podatku od nabycia nieruchomości, należy uwzględnić cenę, prowizję domu aukcyjnego według jego cennika, 5 000 € podatku od nabycia nieruchomości, a następnie koszty notarialne i wpisu do księgi wieczystej. W sprzedaży przymusowej prowizja znika, ale podatek od nabycia nieruchomości i koszty sądowe pozostają.

Na każdej karcie nieruchomości Bidorado podaje cenę wywoławczą wraz z prowizją, gdy ma zastosowanie, i przypomina o kosztach do doliczenia. Dokładne kwoty znajdują się w oficjalnych warunkach sprzedaży, które są wiążące.