Kosten bij aankoop van een onroerend goed in Duitsland

De veilingprijs is niet de eindprijs

Wanneer u een onroerend goed op een veiling in Duitsland koopt, komen er meerdere kosten bovenop de prijs. Ze hangen af van het type verkoop en de deelstaat waar het goed zich bevindt. Bereken ze het beste vóór het bieden, om uw limiet te bepalen.

1. De overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer)

Dit is de belangrijkste post. Deze belasting is verschuldigd voor elke onroerendgoedaankoop, op veilingen net als elders. Het tarief wordt per deelstaat vastgesteld: het varieert van 3,5 % (Beieren) tot 6,5 % in meerdere deelstaten, en kan veranderen. Controleer het geldende tarief in de deelstaat van het goed op het moment van aankoop. De belasting wordt berekend over de veilingprijs.

2. De commissie van het veilinghuis (Aufgeld of Courtage)

Bij vrijwillige verkopen (onroerendgoedveilinghuizen) betaalt de koper een commissie. Deze is degressief: het percentage daalt naarmate de prijs stijgt, en is doorgaans inclusief btw. Het exacte tarief staat in de verkoopvoorwaarden van elk huis; Bidorado toont het wanneer het gepubliceerd is.

Bij gedwongen verkopen door de rechtbank en de meeste openbare aanbestedingen is er geen koperscommissie.

3. De notaris en het kadaster

• Vrijwillige verkoop: een notaris stelt de verkoop vast en laat deze inschrijven. Reken op notariskosten en inschrijvingskosten in het kadaster (Grundbuch), die door een landelijk tarief worden bepaald.
• Gedwongen verkoop: geen notaris voor de aankoop, maar wel rechtbankkosten voor de toewijzing en de inschrijving in het kadaster.

4. Geen btw op de prijs

De verkoop van een onroerend goed is in Duitsland in principe niet btw-plichtig: de overdrachtsbelasting vervangt deze. De commissie van het veilinghuis is wel inclusief btw.

5. Overige kosten om rekening mee te houden

• de financiering (dossierkosten, bankgarantie) als u leent;
• de werkzaamheden, vooral bij goederen die in huidige staat worden verkocht;
• onbetaalde servicekosten van de VvE, in bepaalde gevallen;
• de vertaling van documenten en juridische begeleiding als u geen Duits spreekt.

Rekenvoorbeeld (indicatief)

Voor een huis dat wordt toegewezen voor 100.000 € in een vrijwillige verkoop, in een deelstaat met 5 % overdrachtsbelasting, moet u rekenen op de prijs, de commissie van het veilinghuis volgens zijn tarief, 5.000 € overdrachtsbelasting, en dan de notaris- en kadasterkosten. Bij een gedwongen verkoop vervalt de commissie, maar blijven de overdrachtsbelasting en de rechtbankkosten.

Op elke onroerendgoedfiche toont Bidorado de inzetprijs met de commissie wanneer die van toepassing is, en herinnert aan de extra kosten. De exacte bedragen staan in de officiële verkoopvoorwaarden, die bindend zijn.