Een huis kopen op een veiling in Duitsland: de gids

Drie manieren om een onroerend goed te kopen op een veiling in Duitsland

Onroerend goed wordt via drie heel verschillende circuits geveild, en u moet weten in welk circuit u zich bevindt voordat u biedt.

• Gedwongen verkopen door rechtbanken (Zwangsversteigerung): de rechtbank (Amtsgericht) verkoopt het eigendom van een eigenaar die zijn schulden niet betaalt, of van een onverdeelde boedel die er niet uitkomt. Dit is veruit het grootste volume. Zie onze speciale gids over gedwongen verkopen.
• Vrijwillige zaalveilingen: gespecialiseerde veilinghuizen (Grundstücksauktionen) organiseren meerdere keren per jaar openbare verkopen in grote steden. De verkopers zijn particulieren, bedrijven, gemeenten of overheidsinstanties.
• Online veilingen en aanbestedingen: sommige platforms verkopen online gedurende meerdere weken en sluiten af met een live fase. Overheidsinstanties (federale staat, deelstaten, gemeenten, Deutsche Bahn, kerken) verkopen vaak via een gesloten inschrijving (Bieterverfahren): iedereen dient een bod in voor een deadline.

Op Bidorado verenigt de categorie Onroerend goed deze drie circuits. Elke vermelding geeft duidelijk aan of het gaat om een gerechtelijke verkoop, een zaalveiling of een aanbesteding.

Kan een buitenlander kopen?

Ja. In Duitsland kan een particulier of een buitenlands bedrijf een onroerend goed kopen zonder speciale toestemming. Er is een geldig identiteitsbewijs nodig en voor een bedrijf een uittreksel uit het handelsregister. De verkopen vinden plaats in het Duits: als u de taal niet spreekt, laat u dan begeleiden of geef een volmacht aan een vertrouwenspersoon.

Voor de verkoop: het dossier van het goed

Elk goed wordt gepresenteerd met een beschrijving (Exposé) en vaak documenten:

• het uittreksel uit het kadaster (Grundbuchauszug): eigenaar, lasten, erfdienstbaarheden, hypotheken;
• het energiecertificaat (Energieausweis);
• de verhuursituatie: verhuurd (vermietet) of leegstaand (leerstehend). Een lopende huurovereenkomst blijft na de verkoop van kracht;
• de bouwlasten (Baulasten) en het bestemmingsplan voor een perceel;
• voor een gedwongen verkoop, het deskundigenrapport van de rechtbank (Gutachten), dat de verkeerswaarde (Verkehrswert) vaststelt.

Lees alles, vraag een bezichtiging aan wanneer dat mogelijk is, en laat het dossier door een professional controleren als het om een groot bedrag gaat. Een bieding is bindend: er is geen bedenktijd.

De dag van de verkoop

In de zaal wordt er hardop of met een teken geboden. Bij vrijwillige verkopen is het vaak ook mogelijk om telefonisch, schriftelijk of online te bieden. Een waarborgsom (Bietungssicherheit) of een bewijs van kredietwaardigheid kan vóór het bieden worden gevraagd: informeer vooraf naar de exacte vorm.

Bij een vrijwillige verkoop stelt een aanwezige notaris de gunning (Zuschlag) vast: dit geldt als koopcontract. Bij een gedwongen verkoop is het de beslissing van de rechtbank die het goed toewijst.

Na de verkoop

U moet de prijs binnen de gestelde termijn betalen, en daarna de kosten: commissie van het veilinghuis bij een vrijwillige verkoop, overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer), notariskosten en kosten voor inschrijving in het kadaster (Grundbuch). Zie onze gids over aankoopkosten. De eigendomsoverdracht wordt in het kadaster ingeschreven zodra de prijs en de rechten zijn betaald.

Valkuilen om te vermijden

• Bieden zonder het kadaster te hebben gelezen: sommige lasten blijven aan het goed verbonden.
• Kosten vergeten: ze komen bovenop de biedprijs.
• De bezetting onderschatten: een huurder blijft zitten, een illegale bewoner kan een procedure starten.
• Op foto's vertrouwen: bezoek, of laat bezoeken, zodra dat mogelijk is.

Bidorado verkoopt niets en geeft geen juridisch advies: elke vermelding verwijst naar de officiële advertentie, die bepalend is.