Покупка дома на аукционе в Германии: руководство

Три способа купить недвижимость на аукционе в Германии

Недвижимость продается на аукционах по трем совершенно разным каналам, и перед торгами важно понять, в каком из них вы участвуете.

• Принудительные торги судов (Zwangsversteigerung): участковый суд (Amtsgericht) продает имущество должника или несогласного сообщества собственников. Это самый большой объем. См. наше руководство по принудительным торгам.
• Добровольные зальные аукционы: специализированные аукционные дома (Grundstücksauktionen) несколько раз в год проводят публичные торги в крупных городах. Продавцы: частные лица, компании, муниципалитеты или государственные организации.
• Онлайн-аукционы и конкурсы: некоторые платформы продают онлайн в течение нескольких недель, затем проводят живую фазу. Государственные организации (федерация, земли, муниципалитеты, Deutsche Bahn, церкви) часто продают через закрытый конкурс (Bieterverfahren): каждый подает предложение до крайнего срока.

На Bidorado раздел Недвижимость объединяет эти три канала. В каждом объявлении четко указано, идет ли речь о судебном аукционе, зальном аукционе или конкурсе.

Может ли иностранец купить?

Да. В Германии частное лицо или иностранная компания может купить недвижимость без особого разрешения. Нужен действующий документ, удостоверяющий личность, а для компании, выписка из реестра. Торги проходят на немецком языке: если вы им не владеете, возьмите сопровождающего или оформите доверенность на доверенное лицо.

Перед торгами: досье объекта

Каждый объект представлен описанием (Exposé) и часто документами:

• выписка из поземельной книги (Grundbuchauszug): собственник, обременения, сервитуты, ипотеки;
• энергетический паспорт (Energieausweis);
• статус аренды: сдан (vermietet) или свободен (leerstehend). Действующий договор аренды сохраняется после продажи;
• строительные обременения (Baulasten) и план застройки для земельного участка;
• для принудительных торгов, экспертиза суда (Gutachten), определяющая рыночную стоимость (Verkehrswert).

Прочитайте все, запросите осмотр, когда это возможно, и проверьте досье со специалистом, если сумма значительная. Аукцион обязывает: нет срока на отказ.

День торгов

В зале торги ведутся голосом или знаком. На добровольных аукционах часто можно участвовать по телефону, письменно или онлайн. Перед торгами может потребоваться гарантия (Bietungssicherheit) или подтверждение платежеспособности: заранее уточните ее точную форму.

На добровольном аукционе присутствующий нотариус удостоверяет присуждение (Zuschlag): оно равносильно договору купли-продажи. На принудительных торгах объект передается решением суда.

После торгов

Необходимо оплатить цену в установленный срок, затем расходы: комиссия аукционного дома на добровольном аукционе, налог на приобретение (Grunderwerbsteuer), нотариальные расходы и расходы на регистрацию в поземельной книге (Grundbuch). См. наше руководство по расходам на покупку. Переход права собственности регистрируется в поземельной книге после оплаты цены и сборов.

Ловушки, которых следует избегать

• Участвовать в торгах, не прочитав поземельную книгу: некоторые обременения остаются на объекте.
• Забыть о расходах: они добавляются к цене присуждения.
• Недооценить занятость: арендатор остается, незаконный occupant может потребовать процедуры.
• Полагаться на фотографии: осмотрите сами или организуйте осмотр, как только это возможно.

Bidorado ничего не продает и не дает юридических консультаций: каждое объявление ссылается на официальное предложение, которое имеет силу.