Купівля будинку на аукціоні в Німеччині: посібник

Три способи купити нерухомість на аукціоні в Німеччині

Нерухомість продається на аукціонах через три дуже різні канали, і перед тим як робити ставку, треба знати, в якому з них ви перебуваєте.

• Примусові торги судів (Zwangsversteigerung): дільничний суд (Amtsgericht) продає майно власника, який не сплачує борги, або спільної власності, учасники якої не можуть домовитися. Це найбільший обсяг. Див. наш окремий посібник із примусових торгів.
• Добровільні торги в залі: спеціалізовані аукціонні доми (Grundstücksauktionen) кілька разів на рік проводять публічні торги у великих містах. Продавцями є приватні особи, компанії, громади або державні установи.
• Онлайн-торги та конкурсні пропозиції: деякі платформи продають онлайн протягом кількох тижнів, а потім завершують живою фазою. Державні установи (федерація, землі, громади, Deutsche Bahn, церкви) часто продають через закритий конкурс пропозицій (Bieterverfahren): кожен подає пропозицію до граничного строку.

На Bidorado розділ Нерухомість об'єднує ці три канали. У кожній картці чітко зазначено, чи це судовий продаж, торги в залі чи конкурс пропозицій.

Чи може іноземець купити?

Так. У Німеччині приватна особа або іноземна компанія може купити нерухомість без особливого дозволу. Потрібен чинний документ, що посвідчує особу, а для компанії — витяг з реєстру. Торги проводяться німецькою: якщо ви нею не володієте, візьміть супровід або видайте довіреність довіреній особі.

Перед торгами: досьє об'єкта

Кожен об'єкт представлено описом (Exposé) і часто документами:

• витяг з поземельної книги (Grundbuchauszug): власник, обтяження, сервітути, іпотеки;
• енергетичний сертифікат (Energieausweis);
• стан оренди: об'єкт орендований (vermietet) чи вільний (leerstehend). Чинний договір оренди продовжується після продажу;
• будівельні обтяження (Baulasten) та план забудови для ділянки;
• для примусових торгів — експертиза суду (Gutachten), яка визначає ринкову вартість (Verkehrswert).

Прочитайте все, попросіть огляд, коли це можливо, і нехай фахівець перевірить досьє, якщо сума значна. Присудження зобов'язує: строку на відмову немає.

День торгів

У залі ставки роблять уголос або знаком. На добровільних торгах часто можна ставити також телефоном, письмово чи онлайн. Перед ставкою можуть вимагати гарантію (Bietungssicherheit) або підтвердження платоспроможності: заздалегідь дізнайтеся про її точну форму.

На добровільних торгах присутній нотаріус засвідчує присудження (Zuschlag): воно має силу договору купівлі-продажу. На примусових торгах об'єкт присуджує рішення суду.

Після торгів

Треба сплатити ціну у встановлений строк, а потім витрати: комісію аукціонного дому на добровільних торгах, податок на передачу права власності (Grunderwerbsteuer), витрати нотаріуса та реєстрації в поземельній книзі (Grundbuch). Див. наш посібник про витрати на купівлю. Перехід права власності реєструється в поземельній книзі після сплати ціни та зборів.

Пастки, яких слід уникати

• Ставити, не прочитавши поземельну книгу: деякі обтяження залишаються на об'єкті.
• Забути про витрати: вони додаються до ціни присудження.
• Недооцінити зайнятість: орендар залишається, а особа без правової підстави може вимагати процедури.
• Покладатися на фото: огляньте самі або організуйте огляд, щойно це можливо.

Bidorado нічого не продає і не надає юридичних консультацій: кожна картка веде до офіційного оголошення, яке є визначальним.