Cumpărarea unei case la licitație în Germania: ghidul

Trei modalități de a cumpăra un imobil la licitație în Germania

Imobilele sunt vândute la licitație prin trei canale foarte diferite, iar înainte de a licita trebuie să știți în care dintre ele vă aflați.

• Vânzările silite ale tribunalelor (Zwangsversteigerung): tribunalul de primă instanță (Amtsgericht) vinde bunul unui proprietar care nu-și plătește datoriile sau al unei indiviziuni care nu se înțelege. Este de departe cel mai mare volum. Consultați ghidul nostru dedicat vânzărilor silite.
• Vânzările voluntare în sală: case de licitații specializate (Grundstücksauktionen) organizează de mai multe ori pe an vânzări publice în orașe mari. Vânzătorii sunt persoane fizice, companii, primării sau organisme publice.
• Vânzările online și cererile de ofertă: unele platforme vând online timp de mai multe săptămâni, apoi încheie cu o fază live. Organismele publice (statul federal, landurile, primăriile, Deutsche Bahn, bisericile) vând adesea prin cerere de ofertă în plic închis (Bieterverfahren): fiecare depune o ofertă înainte de un termen limită.

Pe Bidorado, universul Imobiliare reunește aceste trei canale. Fiecare anunț indică clar dacă este vorba de o vânzare judiciară, o vânzare în sală sau o cerere de ofertă.

Poate cumpăra un străin?

Da. În Germania, o persoană fizică sau o societate străină poate cumpăra un imobil fără autorizație specială. Este nevoie de un act de identitate valabil și, pentru o societate, de un extras de registru. Vânzările se desfășoară în germană: dacă nu vorbiți limba, veniți însoțit sau dați procură unei persoane de încredere.

Înainte de vânzare: dosarul bunului

Fiecare bun este prezentat printr-un descriptiv (Exposé) și adesea prin documente:

• extrasul de carte funciară (Grundbuchauszug): proprietar, sarcini, servituți, ipoteci;
• certificatul energetic (Energieausweis);
• situația locativă: bun închiriat (vermietet) sau vacant (leerstehend). Un contract de închiriere în curs continuă după vânzare;
• sarcinile de construcție (Baulasten) și planul de urbanism pentru un teren;
• pentru o vânzare silită, expertiza tribunalului (Gutachten), care stabilește valoarea de piață (Verkehrswert).

Citiți totul, cereți o vizită când este posibil și puneți un profesionist să verifice dosarul dacă suma este importantă. O adjudecare angajează: nu există termen de retragere.

Ziua vânzării

În sală, licitațiile se fac cu voce tare sau printr-un semn. La vânzările voluntare, este adesea posibil să licitați și prin telefon, în scris sau online. O garanție (Bietungssicherheit) sau o dovadă de solvabilitate poate fi cerută înainte de a licita: informați-vă din timp despre forma ei exactă.

La o vânzare voluntară, un notar prezent constată adjudecarea (Zuschlag): ea valorează contract de vânzare. La o vânzare silită, decizia tribunalului atribuie bunul.

După vânzare

Trebuie să plătiți prețul în termenul prevăzut, apoi costurile: comisionul casei de licitații la o vânzare voluntară, taxele de transfer (Grunderwerbsteuer), onorariile notariale și costurile de înscriere în cartea funciară (Grundbuch). Consultați ghidul nostru despre costurile de achiziție. Transferul de proprietate se înscrie în cartea funciară după plata prețului și a taxelor.

Capcane de evitat

• Să licitați fără a fi citit cartea funciară: unele sarcini rămân atașate bunului.
• Să uitați costurile: ele se adaugă la prețul de adjudecare.
• Să subestimați ocuparea: un chiriaș rămâne în locuință, un ocupant fără titlu poate solicita o procedură.
• Să vă bazați pe fotografii: vizitați sau puneți să se viziteze de îndată ce este posibil.

Bidorado nu vinde nimic și nu oferă consultanță juridică: fiecare anunț trimite către anunțul oficial, care face dovada.