Vânzări silite în Germania (Zwangsversteigerung): cum funcționează

Ce este o Zwangsversteigerung?

Este o licitație dispusă de un tribunal de primă instanță german (Amtsgericht), conform legii privind vânzările silite (ZVG). Intervine atunci când un proprietar nu-și rambursează datoriile sau pentru a pune capăt unei indiviziuni (de exemplu între moștenitori sau foști soți care nu se înțeleg asupra vânzării: „zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft”). Vânzătorul nu este deci o persoană fizică ce își alege prețul: justiția organizează vânzarea.

Unde găsiți vânzările?

Audierile sunt anunțate public cu mai multe săptămâni înainte, în special pe portalul oficial comun al landurilor (ZVG-Portal). Bidorado preia aceste anunțuri, cu acordul editorilor lor, și le traduce: vedeți tipul bunului, locul, valoarea de piață, data și sala de audiență, apoi un link către anunțul oficial.

Valoarea de piață și expertiza

Înainte de vânzare, tribunalul dispune evaluarea bunului de către un expert. Această expertiză (Gutachten) stabilește valoarea de piață (Verkehrswert). Ea poate fi consultată la tribunal și adesea online. Atenție: expertul nu a putut întotdeauna intra în bun, iar estimarea sa poate data de mai multe luni. Citiți-o integral, în special partea despre starea bunului și ocupare.

Pragurile de 5/10 și 7/10

La prima audiență, două praguri protejează proprietarul:

• o ofertă sub jumătatea valorii de piață (5/10) este refuzată din oficiu;
• o ofertă sub 70 % din valoarea de piață (7/10) poate fi refuzată la cererea unui creditor.

Dacă prima audiență nu reușește, aceste praguri nu se mai aplică la o audiență ulterioară. Acolo se fac uneori cele mai bune afaceri, dar și ceilalți licitatori știu acest lucru.

Desfășurarea audienței

Audiența are loc la tribunal, în germană. Judecătorul (sau grefierul însărcinat cu vânzarea) prezintă dosarul și condițiile, apoi deschide o perioadă de licitații de cel puțin 30 de minute. Se licitează cu voce tare. Trebuie să veniți cu un act de identitate. Dacă licitați pentru altcineva sau pentru o societate, este nevoie de o procură în regulă.

Garanția (Sicherheitsleistung)

Un creditor poate cere o garanție de 10 % din valoarea de piață. Ea nu se plătește în numerar: de obicei se depune prin transfer bancar prealabil la casieria tribunalului sau printr-un cec bancar acceptat de tribunal. Informați-vă la tribunal cu câteva zile înainte de audiență despre forma exactă și termene.

Adjudecarea și ce urmează

Bunul este atribuit celui care oferă cel mai mult printr-o decizie a tribunalului (Zuschlag). Cumpărătorul devine proprietar prin această decizie. Prețul (Bargebot) se plătește apoi la o dată stabilită de tribunal, cu dobânzi de la adjudecare. Nu există comision de agenție și nici onorarii notariale pentru cumpărare în sine, dar taxele de transfer (Grunderwerbsteuer), costurile tribunalului și înscrierea în cartea funciară rămân datorate.

Puncte de vigilență

• Drepturile care rămân: unele sarcini înscrise în cartea funciară nu dispar odată cu vânzarea. Ele figurează în condițiile citite la audiență.
• Ocuparea: un chiriaș își păstrează contractul, cu reguli speciale de reziliere pentru cumpărător. Dacă fostul proprietar ocupă bunul, decizia de adjudecare permite procedarea la evacuarea sa, ceea ce poate dura.
• Vizita: proprietarul nu este obligat să permită vizita. Adesea se cumpără doar pe baza expertizei.
• Amânarea sau anularea: o audiență poate fi anulată în ultimul moment (înțelegere cu creditorii, plată). Verificați anunțul oficial în aceeași zi.

Acest ghid este o prezentare generală, nu o consultanță juridică. Pentru o achiziție, apelați la un avocat sau la un profesionist care cunoaște procedura germană.