البيوع الجبرية في ألمانيا (Zwangsversteigerung): كيف تعمل
القيمة السوقية، الخبرة، الضمان، عتبتا 5/10 و7/10، الرسو: شرح مبسط لآلية البيوع العقارية أمام المحاكم الألمانية.
ما هي Zwangsversteigerung؟
هي بيع بالمزاد تأمر به محكمة صلح ألمانية (Amtsgericht)، وفق قانون البيوع الجبرية (ZVG). تحدث عندما لا يسدد مالك ديونه، أو لإنهاء ملكية مشتركة (مثلًا بين ورثة أو زوجين منفصلين لا يتفقان على البيع: « zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft »). لذا فالبائع ليس فردًا يختار سعره: بل العدالة هي التي تنظم البيع.
أين تجد البيوع؟
تُعلن الجلسات علنًا قبل عدة أسابيع، لا سيما على البوابة الرسمية المشتركة للولايات (ZVG-Portal). يعيد Bidorado نشر هذه الإعلانات بموافقة ناشريها ويترجمها: ترى نوع العقار والمكان والقيمة السوقية والتاريخ وقاعة الجلسة، ثم رابطًا إلى الإعلان الرسمي.
القيمة السوقية والخبرة
قبل البيع، تكلّف المحكمة خبيرًا بتقدير العقار. تحدد هذه الخبرة (Gutachten) القيمة السوقية (Verkehrswert). يمكن الاطلاع عليها في المحكمة وغالبًا عبر الإنترنت. تنبيه: لم يتمكن الخبير دائمًا من دخول العقار، وقد يعود تقديره إلى عدة أشهر. اقرأها كاملة، خصوصًا الجزء المتعلق بحالة العقار وإشغاله.
عتبتا 5/10 و7/10
في الجلسة الأولى، تحمي عتبتان المالك:
- يُرفض تلقائيًا أي عرض أقل من نصف القيمة السوقية (5/10)؛
- يمكن رفض أي عرض أقل من 70 % من القيمة السوقية (7/10) بناءً على طلب دائن.
إذا لم تنجح الجلسة الأولى، فلا تسري هذه العتبات في جلسة لاحقة. هنا تُعقد أحيانًا أفضل الصفقات، لكن المزايدين الآخرين يعرفون ذلك أيضًا.
سير الجلسة
تُعقد الجلسة في المحكمة بالألمانية. يعرض القاضي (أو كاتب الضبط المكلف بالبيع) الملف والشروط، ثم يفتح فترة مزايدة لا تقل عن 30 دقيقة. تتم المزايدة بصوت عالٍ. يجب الحضور بإثبات هوية. إذا كنت تزايد لشخص آخر أو لشركة، فيلزم توكيل رسمي سليم.
الضمان (Sicherheitsleistung)
يمكن لدائن أن يطلب ضمانًا بنسبة 10 % من القيمة السوقية. لا يُدفع نقدًا: يُقدَّم عادة بتحويل مسبق إلى صندوق المحكمة، أو بشيك مصرفي تقبله المحكمة. استفسر من المحكمة قبل الجلسة بعدة أيام عن الشكل الدقيق والمواعيد.
الرسو وما يليه
يُخصص العقار لأعلى مزايد بقرار من المحكمة (Zuschlag). يصبح المشتري مالكًا بهذا القرار. يُدفع الثمن (Bargebot) لاحقًا في موعد تحدده المحكمة، مع فوائد من تاريخ الرسو. لا توجد عمولة وكالة ولا أتعاب موثق للشراء نفسه، لكن تبقى رسوم نقل الملكية (Grunderwerbsteuer) وتكاليف المحكمة والقيد في السجل العقاري مستحقة.
نقاط اليقظة
- الحقوق الباقية: بعض الأعباء المقيدة في السجل العقاري لا تزول بالبيع. وهي مذكورة في الشروط المقروءة في الجلسة.
- الإشغال: يحتفظ المستأجر بعقده، مع قواعد خاصة للإنهاء لصالح المشتري. إذا كان المالك السابق يشغل العقار، يسمح قرار الرسو باتخاذ إجراءات إخلائه، وقد يستغرق ذلك وقتًا.
- الزيارة: المالك غير ملزم بتمكين الزيارة. غالبًا ما يُشترى العقار على أساس الخبرة وحدها.
- التأجيل أو الإلغاء: قد تُلغى جلسة في اللحظة الأخيرة (اتفاق مع الدائنين، سداد). تحقق من الإعلان الرسمي في اليوم نفسه.
هذا الدليل عرض عام وليس استشارة قانونية. للشراء، استعن بمحام أو مختص يعرف الإجراء الألماني.