Tvangsauktioner i Tyskland (Zwangsversteigerung): sådan fungerer det

Hvad er en Zwangsversteigerung?

Det er en auktion, der er beordret af en tysk byret (Amtsgericht) i henhold til loven om tvangsauktioner (ZVG). Den finder sted, når en ejer ikke tilbagebetaler sin gæld, eller for at afslutte et sameje (for eksempel mellem arvinger eller tidligere ægtefæller, der ikke kan blive enige om salget: « zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft »). Sælgeren er derfor ikke en privatperson, der vælger sin pris: det er retten, der organiserer salget.

Hvor finder man auktionerne?

Høringerne annonceres offentligt flere uger i forvejen, især på delstaternes fælles officielle portal (ZVG-Portal). Bidorado gengiver disse annoncer med deres udgiveres tilladelse og oversætter dem: du ser ejendomstypen, stedet, handelsværdien, datoen og retssalen samt et link til den officielle meddelelse.

Handelsværdien og vurderingen

Før salget lader retten en sagkyndig vurdere ejendommen. Denne vurdering (Gutachten) fastsætter handelsværdien (Verkehrswert). Den kan ses ved retten og ofte online. Bemærk: den sagkyndige har ikke altid haft adgang til ejendommen, og vurderingen kan være flere måneder gammel. Læs den fuldt ud, især afsnittet om ejendommens stand og beboelse.

Tærsklerne 5/10 og 7/10

Ved den første høring beskytter to tærskler ejeren:

• et bud under halvdelen af handelsværdien (5/10) afvises automatisk;
• et bud under 70 % af handelsværdien (7/10) kan afvises på anmodning fra en kreditor.

Hvis den første høring ikke fører til noget, gælder disse tærskler ikke ved en efterfølgende høring. Det er her, de bedste køb nogle gange gøres, men de andre bydende ved det også.

Høringens forløb

Høringen finder sted ved retten på tysk. Dommeren (eller den ansvarlige retssekretær) præsenterer sagen og betingelserne og åbner derefter en budperiode på mindst 30 minutter. Der bydes mundtligt. Man skal medbringe gyldig legitimation. Hvis du byder for en anden eller for et selskab, kræves en behørig fuldmagt.

Sikkerheden (Sicherheitsleistung)

En kreditor kan kræve en sikkerhed på 10 % af handelsværdien. Den betales ikke kontant: man stiller den normalt ved forudgående overførsel til rettens kasse eller ved en bankcheck, som retten accepterer. Spørg retten flere dage før høringen om den nøjagtige form og frister.

Tilslaget og det efterfølgende

Ejendommen tildeles den højestbydende ved en afgørelse fra retten (Zuschlag). Køberen bliver ejer med denne afgørelse. Købesummen (Bargebot) betales derefter på en dato fastsat af retten, med renter fra tilslaget. Der er hverken mæglerprovision eller notaromkostninger for selve købet, men ejendomsskatter (Grunderwerbsteuer), retsafgifter og tinglysning skal stadig betales.

OpMærksomhedspunkter

• Rettigheder, der består: visse byrder, der er registreret i tingbogen, forsvinder ikke ved salget. De fremgår af betingelserne, der læses ved høringen.
• Beboelsen: en lejer beholder sin lejekontrakt, med særlige opsigelsesregler for køberen. Hvis den tidligere ejer bor i ejendommen, giver tilslagsafgørelsen mulighed for at få ham fjernet, hvilket kan tage tid.
• Fremvisningen: ejeren er ikke forpligtet til at vise ejendommen frem. Man køber ofte alene på grundlag af vurderingen.
• Udsættelse eller annullering: en høring kan aflyses i sidste øjeblik (aftale med kreditorerne, betaling). Tjek den officielle meddelelse samme dag.

Denne guide er en generel præsentation, ikke juridisk rådgivning. Ved et køb bør du få hjælp fra en advokat eller en professionel, der kender den tyske procedure.