Almanya'da zorunlu satışlar (Zwangsversteigerung): nasıl işler

Zwangsversteigerung nedir?

Bir Alman sulh mahkemesinin (Amtsgericht), zorunlu satışlar kanununa (ZVG) göre emrettiği bir açık artırmadır. Bir mal sahibinin borçlarını ödememesi durumunda ya da bir ortaklığı sona erdirmek için (örneğin satış konusunda anlaşamayan mirasçılar veya eski eşler arasında: « zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft ») yapılır. Yani satıcı, fiyatını kendi belirleyen bir birey değildir: satışı adalet teşkilatı düzenler.

Satışlar nerede bulunur?

Duruşmalar haftalar öncesinden kamuya duyurulur, özellikle eyaletlerin ortak resmi portalında (ZVG-Portal). Bidorado bu ilanları, yayıncılarının izniyle alır ve çevirir: mülkün türünü, yerini, piyasa değerini, tarihi ve duruşma salonunu, ardından resmi ilana bir bağlantı görürsünüz.

Piyasa değeri ve bilirkişi raporu

Satıştan önce mahkeme, mülkü bir bilirkişiye değerlendirtir. Bu rapor (Gutachten) piyasa değerini (Verkehrswert) belirler. Mahkemede ve genellikle çevrimiçi olarak incelenebilir. Dikkat: bilirkişi her zaman mülkün içine girememiş olabilir ve değerlendirmesi birkaç ay öncesine ait olabilir. Raporu baştan sona okuyun, özellikle mülkün durumu ve işgaliyle ilgili bölümü.

5/10 ve 7/10 eşikleri

İlk duruşmada mal sahibini koruyan iki eşik vardır:

• piyasa değerinin yarısının (5/10) altındaki bir teklif kendiliğinden reddedilir;
• piyasa değerinin %70'inin (7/10) altındaki bir teklif, bir alacaklının talebiyle reddedilebilir.

İlk duruşma sonuçlanmazsa, bu eşikler sonraki bir duruşmada artık uygulanmaz. En iyi fırsatlar bazen burada çıkar, ama diğer teklif verenler de bunu bilir.

Duruşmanın işleyişi

Duruşma mahkemede, Almanca yapılır. Hâkim (veya satışla görevli zabıt kâtibi) dosyayı ve koşulları sunar, ardından en az 30 dakikalık bir artırma süresi açar. Yüksek sesle teklif verilir. Kimlik belgenizle gelmelisiniz. Başkası veya bir şirket adına teklif veriyorsanız usulüne uygun bir vekâletname gerekir.

Teminat (Sicherheitsleistung)

Bir alacaklı piyasa değerinin %10'u oranında teminat isteyebilir. Bu nakit olarak ödenmez: genellikle önceden mahkeme veznesine havale yoluyla ya da mahkemenin kabul ettiği bir banka çekiyle getirilir. Tam şeklini ve süreleri duruşmadan birkaç gün önce mahkemeye sorun.

İhale ve sonrası

Mülk, mahkeme kararıyla (Zuschlag) en yüksek teklifi verene tahsis edilir. Alıcı bu kararla mal sahibi olur. Bedel (Bargebot) daha sonra mahkemenin belirlediği tarihte, ihale tarihinden itibaren faiziyle ödenir. Satın alma işleminin kendisi için ne emlakçı komisyonu ne de noter masrafı vardır, ancak tapu harcı (Grunderwerbsteuer), mahkeme masrafları ve tapu siciline tescil bedeli ödenmeye devam eder.

Dikkat edilmesi gereken noktalar

• Kalan haklar: tapu siciline kayıtlı bazı yükümlülükler satışla ortadan kalkmaz. Bunlar duruşmada okunan koşullarda yer alır.
• İşgal: bir kiracı kira sözleşmesini korur; alıcı için özel fesih kuralları geçerlidir. Mülkü eski mal sahibi işgal ediyorsa, ihale kararı onun tahliyesinin sağlanmasına olanak tanır, ki bu zaman alabilir.
• Ziyaret: mal sahibi mülkü gezdirmek zorunda değildir. Genellikle yalnızca bilirkişi raporuna dayanarak satın alınır.
• Erteleme veya iptal: bir duruşma son anda iptal edilebilir (alacaklılarla anlaşma, ödeme). Resmi ilanı aynı gün kontrol edin.

Bu rehber genel bir tanıtımdır, hukuki danışmanlık değildir. Bir satın alma için, Alman usulünü bilen bir avukat veya uzmandan destek alın.