Pakkohuutokaupat Saksassa (Zwangsversteigerung): miten se toimii

Mitä Zwangsversteigerung tarkoittaa?

Se on saksalaisen käräjäoikeuden (Amtsgericht) määräämä huutokauppa pakkohuutokauppalain (ZVG) mukaisesti. Se toteutetaan, kun omistaja ei maksa velkojaan, tai yhteisomistuksen päättämiseksi (esimerkiksi perillisten tai entisten puolisoiden kesken, jotka eivät sovi myynnistä: « zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft »). Myyjä ei siis ole yksityishenkilö, joka valitsee hintansa: oikeuslaitos järjestää myynnin.

Missä huutokaupat löytyvät?

Istunnot ilmoitetaan julkisesti useita viikkoja etukäteen, muun muassa osavaltioiden yhteisellä virallisella portaalilla (ZVG-Portal). Bidorado välittää nämä ilmoitukset niiden julkaisijoiden luvalla ja kääntää ne: näet kohteen tyypin, sijainnin, käyvän arvon, päivämäärän ja istuntosalin sekä linkin viralliseen ilmoitukseen.

Käypä arvo ja asiantuntijalausunto

Ennen myyntiä tuomioistuin teettää kohteesta asiantuntija-arvion. Tämä lausunto (Gutachten) vahvistaa käyvän arvon (Verkehrswert). Se on nähtävissä tuomioistuimessa ja usein verkossa. Huomio: asiantuntija ei ole aina päässyt kohteeseen, ja arvio voi olla useita kuukausia vanha. Lue se kokonaan, erityisesti osa kohteen kunnosta ja käytöstä.

5/10- ja 7/10-kynnykset

Ensimmäisessä istunnossa kaksi kynnystä suojaa omistajaa:

• tarjous, joka on alle puolet käyvästä arvosta (5/10), hylätään viran puolesta;
• tarjous, joka on alle 70 % käyvästä arvosta (7/10), voidaan hylätä velkojan vaatimuksesta.

Jos ensimmäinen istunto ei johda tulokseen, nämä kynnykset eivät enää päde seuraavassa istunnossa. Silloin tehdään joskus parhaat kaupat, mutta muut tarjoajat tietävät sen myös.

Istunnon kulku

Istunto pidetään tuomioistuimessa saksaksi. Tuomari (tai myynnistä vastaava kirjaaja) esittelee asiakirjat ja ehdot ja avaa sitten vähintään 30 minuutin huutokauppajakson. Huudetaan ääneen. Mukaan tarvitaan henkilöllisyystodistus. Jos huudat jonkun toisen tai yhtiön puolesta, tarvitaan asianmukainen valtakirja.

Vakuus (Sicherheitsleistung)

Velkoja voi vaatia vakuuden, joka on 10 % käyvästä arvosta. Sitä ei makseta käteisellä: se toimitetaan yleensä ennakkoon tilisiirtona tuomioistuimen kassaan tai tuomioistuimen hyväksymänä pankkishekkina. Tiedustele tuomioistuimelta useita päiviä ennen istuntoa tarkkaa muotoa ja määräaikoja.

Hyväksyminen ja sen jälkeen

Kohde myönnetään eniten tarjoavalle tuomioistuimen päätöksellä (Zuschlag). Ostajasta tulee omistaja tällä päätöksellä. Hinta (Bargebot) maksetaan sen jälkeen tuomioistuimen määräämänä päivänä, ja siihen lisätään korko hyväksymisestä lähtien. Välityspalkkiota tai notaarin palkkiota itse ostosta ei ole, mutta varainsiirtovero (Grunderwerbsteuer), tuomioistuimen kulut ja kiinteistörekisteriin merkitseminen on silti maksettava.

Huomioitavat seikat

• Jäljelle jäävät oikeudet: jotkin kiinteistörekisteriin merkityt rasitteet eivät poistu kaupan myötä. Ne mainitaan istunnossa luettavissa ehdoissa.
• Käyttö: vuokralainen pitää vuokrasopimuksensa, ja ostajalla on erityiset irtisanomissäännöt. Jos entinen omistaja asuu kohteessa, hyväksymispäätöksellä voidaan toimittaa hänet pois, mikä voi kestää aikaa.
• Katselmus: omistajan ei ole pakko järjestää katselmusta. Usein ostetaan pelkän asiantuntijalausunnon perusteella.
• Siirto tai peruutus: istunto voidaan peruuttaa viime hetkellä (sopu velkojien kanssa, maksu). Tarkista virallinen ilmoitus samana päivänä.

Tämä opas on yleisesitys, ei oikeudellinen neuvo. Ota ostoon mukaan asianajaja tai ammattilainen, joka tuntee saksalaisen menettelyn.