Tvangsauksjoner i Tyskland (Zwangsversteigerung): slik fungerer det

Hva er en Zwangsversteigerung?

Det er en auksjon som en tysk tingrett (Amtsgericht) har besluttet, i henhold til loven om tvangsauksjoner (ZVG). Den finner sted når en eier ikke betaler gjelden sin, eller for å avslutte et sameie (for eksempel mellom arvinger eller tidligere ektefeller som ikke blir enige om salget: « zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft »). Selgeren er altså ikke en privatperson som velger prisen sin: det er rettsvesenet som organiserer salget.

Hvor finner du auksjonene?

Auksjonene kunngjøres offentlig flere uker i forveien, blant annet på delstatenes felles offisielle portal (ZVG-Portal). Bidorado gjengir disse kunngjøringene, med tillatelse fra utgiverne, og oversetter dem: du ser eiendomstype, sted, markedsverdi, dato og rettssal, og deretter en lenke til den offisielle kunngjøringen.

Markedsverdi og sakkyndig vurdering

Før salget lar retten en sakkyndig vurdere eiendommen. Denne vurderingen (Gutachten) fastsetter markedsverdien (Verkehrswert). Den er tilgjengelig hos retten og ofte på nett. Vær oppmerksom: den sakkyndige har ikke alltid fått adgang til eiendommen, og vurderingen kan være flere måneder gammel. Les hele vurderingen, særlig delen om eiendommens tilstand og bruk.

Tersklene 5/10 og 7/10

Ved den første auksjonsforhandlingen beskytter to terskler eieren:

• et bud under halvparten av markedsverdien (5/10) avvises automatisk;
• et bud under 70 % av markedsverdien (7/10) kan avvises på anmodning fra en kreditor.

Hvis den første forhandlingen ikke fører frem, gjelder ikke disse tersklene ved en senere forhandling. Det er der de beste kjøpene noen ganger gjøres, men de andre budgiverne vet det også.

Hvordan forhandlingen foregår

Forhandlingen holdes i retten, på tysk. Dommeren (eller rettssekretæren som er ansvarlig for salget) presenterer saken og vilkårene, og åpner deretter en budrunde på minst 30 minutter. Det bys muntlig. Du må ha med legitimasjon. Hvis du byr på vegne av noen andre eller et selskap, trenger du en gyldig fullmakt.

Garantien (Sicherheitsleistung)

En kreditor kan kreve en garanti på 10 % av markedsverdien. Den betales ikke kontant: den stilles vanligvis ved forhåndsoverføring til rettens kasse, eller med en bankremisse som retten godtar. Undersøk hos retten flere dager før forhandlingen hvilken form og hvilke frister som gjelder.

Tilslaget og det som følger

Eiendommen tildeles den høyeste budgiveren ved en rettsavgjørelse (Zuschlag). Kjøperen blir eier ved denne avgjørelsen. Kjøpesummen (Bargebot) betales deretter på en dato fastsatt av retten, med renter fra tilslaget. Det er ingen meglerprovisjon eller notargebyr for selve kjøpet, men dokumentavgift (Grunderwerbsteuer), rettsgebyr og tinglysingsgebyr kommer i tillegg.

Forhold du må være oppmerksom på

• Rettigheter som består: enkelte heftelser i grunnboken forsvinner ikke ved salget. De fremgår av vilkårene som leses opp i retten.
• Bruk: en leietaker beholder leieavtalen, med særlige oppsigelsesregler for kjøperen. Hvis den tidligere eieren bor i eiendommen, gir tilslagsavgjørelsen adgang til å få vedkommende kastet ut, noe som kan ta tid.
• Visning: eieren er ikke forpliktet til å vise frem eiendommen. Man kjøper ofte utelukkende på grunnlag av den sakkyndige vurderingen.
• Utsettelse eller avlysning: en forhandling kan avlyses i siste liten (avtale med kreditorene, betaling). Sjekk den offisielle kunngjøringen samme dag.

Denne veiledningen er en generell presentasjon, ikke juridisk rådgivning. Ved kjøp bør du få hjelp av en advokat eller en fagperson som kjenner den tyske prosessen.