Prisilne dražbe u Njemačkoj (Zwangsversteigerung): kako funkcioniraju

Što je Zwangsversteigerung?

To je dražba koju nalaže njemački općinski sud (Amtsgericht), prema Zakonu o prisilnim dražbama (ZVG). Provodi se kada vlasnik ne vraća dugove ili radi okončanja suvlasništva (primjerice među nasljednicima ili bivšim supružnicima koji se ne mogu dogovoriti o prodaji: „zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft“). Prodavatelj dakle nije privatna osoba koja sama određuje cijenu: prodaju organizira pravosuđe.

Gdje pronaći dražbe?

Ročišta se javno najavljuju nekoliko tjedana unaprijed, osobito na zajedničkom službenom portalu pokrajina (ZVG-Portal). Bidorado preuzima te oglase, uz suglasnost njihovih izdavača, i prevodi ih: vidite vrstu nekretnine, mjesto, tržišnu vrijednost, datum i sudnicu, te poveznicu na službeni oglas.

Tržišna vrijednost i vještačenje

Prije dražbe sud daje procijeniti nekretninu od strane vještaka. To vještačenje (Gutachten) utvrđuje tržišnu vrijednost (Verkehrswert). Dostupno je na sudu i često online. Pažnja: vještak nije uvijek mogao ući u nekretninu, a njegova procjena može biti stara nekoliko mjeseci. Pročitajte je u cijelosti, posebice dio o stanju nekretnine i zauzetosti.

Pragovi 5/10 i 7/10

Na prvom ročištu dva praga štite vlasnika:

• ponuda niža od polovice tržišne vrijednosti (5/10) odbija se po službenoj dužnosti;
• ponuda niža od 70 % tržišne vrijednosti (7/10) može se odbiti na zahtjev vjerovnika.

Ako prvo ročište ne uspije, ti pragovi više ne vrijede na sljedećem ročištu. Tada se katkad sklapaju najbolji poslovi, ali i drugi licitanti to znaju.

Tijek ročišta

Ročište se održava na sudu, na njemačkom jeziku. Sudac (ili tajnik zadužen za prodaju) predstavlja spis i uvjete, zatim otvara razdoblje licitiranja od najmanje 30 minuta. Licitira se glasno. Potrebno je doći s osobnom iskaznicom. Ako licitirate za nekoga drugoga ili za društvo, potrebna je valjana punomoć.

Jamstvo (Sicherheitsleistung)

Vjerovnik može zahtijevati jamstvo od 10 % tržišne vrijednosti. Ono se ne plaća u gotovini: obično se dostavlja prethodnom uplatom na račun suda ili bankovnim čekom koji sud prihvaća. Raspitajte se na sudu nekoliko dana prije ročišta o točnom obliku i rokovima.

Dosuda i što slijedi

Nekretnina se dodjeljuje najboljem ponuđaču odlukom suda (Zuschlag). Kupac postaje vlasnik tom odlukom. Cijena (Bargebot) plaća se zatim na datum koji odredi sud, s kamatama od dosude. Nema provizije agencije ni troškova javnog bilježnika za samu kupnju, ali ostaju porez na promet nekretnina (Grunderwerbsteuer), sudski troškovi i upis u zemljišnu knjigu.

Točke na koje treba paziti

• Prava koja ostaju: neki tereti upisani u zemljišnu knjigu ne nestaju prodajom. Navedeni su u uvjetima pročitanima na ročištu.
• Zauzetost: najmoprimac zadržava najam, uz posebna pravila o otkazu za kupca. Ako nekretninu zauzima bivši vlasnik, odluka o dosudi omogućuje njegovo iseljenje, što može potrajati.
• Razgledavanje: vlasnik nije dužan omogućiti razgledavanje. Često se kupuje samo na temelju vještačenja.
• Odgoda ili otkazivanje: ročište se može otkazati u posljednji trenutak (dogovor s vjerovnicima, plaćanje). Provjerite službeni oglas istoga dana.

Ovaj je vodič opći prikaz, a ne pravni savjet. Za kupnju se posavjetujte s odvjetnikom ili stručnjakom koji poznaje njemački postupak.