Примусові торги в Німеччині (Zwangsversteigerung): як це працює

Що таке Zwangsversteigerung?

Це аукціон, призначений німецьким дільничним судом (Amtsgericht) згідно із законом про примусові торги (ZVG). Він відбувається, коли власник не погашає борги, або для припинення спільної власності (наприклад, між спадкоємцями чи колишнім подружжям, які не можуть домовитися про продаж: «zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft»). Отже, продавець — не приватна особа, яка обирає свою ціну: продаж організовує правосуддя.

Де знайти торги?

Засідання анонсуються публічно за кілька тижнів, зокрема на спільному офіційному порталі земель (ZVG-Portal). Bidorado передруковує ці оголошення за згодою їхніх видавців і перекладає їх: ви бачите тип об'єкта, місце, ринкову вартість, дату та залу засідань, а потім посилання на офіційне оголошення.

Ринкова вартість та експертиза

Перед продажем суд доручає експерту оцінити об'єкт. Ця експертиза (Gutachten) визначає ринкову вартість (Verkehrswert). Її можна переглянути в суді і часто онлайн. Увага: експерт не завжди міг потрапити до об'єкта, і його оцінка може бути кількамісячної давності. Прочитайте її повністю, зокрема частину про стан об'єкта та зайнятість.

Пороги 5/10 і 7/10

На першому засіданні два пороги захищають власника:

• пропозиція, нижча за половину ринкової вартості (5/10), відхиляється автоматично;
• пропозиція, нижча за 70 % ринкової вартості (7/10), може бути відхилена на вимогу кредитора.

Якщо перше засідання не дало результату, ці пороги більше не застосовуються на наступному засіданні. Саме там іноді трапляються найвигідніші угоди, але інші учасники це теж знають.

Перебіг засідання

Засідання відбувається в суді, німецькою. Суддя (або секретар, відповідальний за продаж) представляє досьє та умови, потім відкриває період торгів щонайменше на 30 хвилин. Ставки роблять уголос. Треба прийти з документом, що посвідчує особу. Якщо ви ставите за когось іншого або за компанію, потрібна належно оформлена довіреність.

Гарантія (Sicherheitsleistung)

Кредитор може вимагати гарантію у розмірі 10 % ринкової вартості. Її не сплачують готівкою: зазвичай її вносять попереднім переказом до каси суду або банківським чеком, прийнятним для суду. За кілька днів до засідання уточніть у суді точну форму та строки.

Присудження та що далі

Об'єкт присуджується найвищому учаснику рішенням суду (Zuschlag). Покупець стає власником із цим рішенням. Ціну (Bargebot) сплачують потім у визначений судом строк, із відсотками від дати присудження. Немає ні комісії агентства, ні витрат нотаріуса за сам купівельний акт, але податок на передачу права власності (Grunderwerbsteuer), судові витрати та реєстрація в поземельній книзі залишаються до сплати.

На що звертати увагу

• Права, що залишаються: деякі обтяження, внесені до поземельної книги, не зникають із продажем. Вони зазначені в умовах, зачитаних на засіданні.
• Зайнятість: орендар зберігає свій договір, із особливими правилами розірвання для покупця. Якщо об'єкт займає колишній власник, рішення про присудження дозволяє розпочати його виселення, що може тривати.
• Огляд: власник не зобов'язаний показувати об'єкт. Часто купують лише на основі експертизи.
• Перенесення або скасування: засідання може бути скасоване в останній момент (домовленість із кредиторами, сплата). Перевірте офіційне оголошення того ж дня.

Цей посібник є загальним викладом, а не юридичною консультацією. Для купівлі скористайтеся супроводом адвоката або фахівця, який знає німецьку процедуру.