Kényszerértékesítések Németországban (Zwangsversteigerung): hogyan működik

Mi az a Zwangsversteigerung?

Ez egy német járásbíróság (Amtsgericht) által elrendelt árverés, a kényszerértékesítésről szóló törvény (ZVG) szerint. Akkor kerül rá sor, ha a tulajdonos nem fizeti vissza a tartozásait, vagy ha osztatlan közös tulajdont kell megszüntetni (például olyan örökösök vagy elvált házastársak között, akik nem tudnak megegyezni az eladásról: „zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft”). Az eladó tehát nem egy magánszemély, aki maga választja meg az árát: az igazságszolgáltatás szervezi az eladást.

Hol találhatók az árverések?

A tárgyalásokat hetekkel előre nyilvánosan meghirdetik, többek között a tartományok közös hivatalos portálján (ZVG-Portal). A Bidorado a hirdetések szerkesztőinek hozzájárulásával átveszi ezeket a hirdetményeket, és lefordítja őket: látja az ingatlan típusát, helyét, forgalmi értékét, a tárgyalás dátumát és helyszínét, valamint egy linket a hivatalos hirdetményhez.

A forgalmi érték és a szakértői vélemény

Az árverés előtt a bíróság szakértővel értékelteti az ingatlant. Ez a szakértői vélemény (Gutachten) állapítja meg a forgalmi értéket (Verkehrswert). A bíróságon és gyakran online is megtekinthető. Figyelem: a szakértő nem mindig tudott bejutni az ingatlanba, és az értékelés több hónapos is lehet. Olvassa el teljes egészében, különösen az ingatlan állapotára és használatára vonatkozó részt.

Az 5/10-es és 7/10-es küszöbök

Az első tárgyaláson két küszöb védi a tulajdonost:

• a forgalmi érték felénél (5/10) alacsonyabb ajánlatot hivatalból elutasítják;
• a forgalmi érték 70%-ánál (7/10) alacsonyabb ajánlatot a hitelező kérésére el lehet utasítani.

Ha az első tárgyalás nem vezet eredményre, ezek a küszöbök a következő tárgyaláson már nem érvényesek. Itt köttetnek néha a legjobb üzletek, de a többi licitáló is tudja ezt.

A tárgyalás lefolyása

A tárgyalásra a bíróságon, német nyelven kerül sor. A bíró (vagy az árveréssel megbízott jegyző) ismerteti az ügyet és a feltételeket, majd megnyit egy legalább 30 perces licitálási időszakot. Hangosan licitálnak. Személyazonosító okmánnyal kell jönni. Ha más nevében vagy társaság nevében licitál, szabályszerű meghatalmazásra van szükség.

A biztosíték (Sicherheitsleistung)

A hitelező a forgalmi érték 10%-ának megfelelő biztosítékot kérhet. Ezt nem készpénzben kell fizetni: általában előzetes átutalással a bíróság pénztárába, vagy a bíróság által elfogadott bankcsekkel. A tárgyalás előtt több nappal érdeklődjön a bíróságnál a pontos formáról és határidőkről.

Az odaítélés és ami utána következik

Az ingatlant a legtöbbet ajánlónak ítélik oda a bíróság döntésével (Zuschlag). A vevő ezzel a döntéssel válik tulajdonossá. A vételárat (Bargebot) ezután a bíróság által meghatározott időpontban kell megfizetni, az odaítélés napjától számított kamatokkal. Az adásvételhez nincs ügynöki jutalék és közjegyzői díj, de az illeték (Grunderwerbsteuer), a bírósági költségek és a telekkönyvi bejegyzés díja továbbra is fizetendő.

Figyelmet igénylő pontok

• A fennmaradó jogok: a telekkönyvbe bejegyzett egyes terhek nem szűnnek meg az eladással. Ezek a tárgyaláson ismertetett feltételekben szerepelnek.
• A használat: a bérlő megtartja bérleti szerződését, a vevőre vonatkozó különleges felmondási szabályokkal. Ha a korábbi tulajdonos használja az ingatlant, az odaítélési döntés lehetővé teszi a kilakoltatását, ami időbe telhet.
• A helyszíni szemle: a tulajdonos nem köteles lehetővé tenni a megtekintést. Gyakran csak a szakértői vélemény alapján vásárolunk.
• Az elhalasztás vagy törlés: a tárgyalás az utolsó pillanatban is elmaradhat (megegyezés a hitelezőkkel, fizetés). Aznap ellenőrizze a hivatalos hirdetményt.

Ez az útmutató általános ismertetés, nem jogi tanács. Vásárlás esetén kérje olyan ügyvéd vagy szakember segítségét, aki ismeri a német eljárást.