Kupnja kuće na dražbi u Njemačkoj: vodič

Tri načina kupnje nekretnine na dražbi u Njemačkoj

Nekretnine se prodaju na dražbama kroz tri vrlo različita kanala, pa prije licitiranja treba znati u kojem se nalazite.

• Prisilne dražbe sudova (Zwangsversteigerung): općinski sud (Amtsgericht) prodaje nekretninu vlasnika koji ne plaća dugove ili suvlasništva koje se ne može dogovoriti. To je daleko najveći obujam. Pogledajte naš vodič posvećen prisilnim dražbama.
• Dobrovoljne dražbe u dvorani: specijalizirane dražbene kuće (Grundstücksauktionen) organiziraju nekoliko puta godišnje javne dražbe u velikim gradovima. Prodavatelji su privatne osobe, tvrtke, općine ili javna tijela.
• Internetske dražbe i javni natječaji: neke platforme prodaju putem interneta nekoliko tjedana, a zatim završavaju fazom uživo. Javna tijela (Savezna država, pokrajine, općine, Deutsche Bahn, crkve) često prodaju putem natječaja u zatvorenoj omotnici (Bieterverfahren): svatko dostavlja ponudu prije roka.

Na Bidoradu, svijet Nekretnine okuplja ta tri kanala. Svaki oglas jasno navodi radi li se o sudskoj dražbi, dražbi u dvorani ili natječaju.

Može li stranac kupiti?

Da. U Njemačkoj privatna osoba ili strano društvo može kupiti nekretninu bez posebnog odobrenja. Potrebna je valjana osobna iskaznica, a za društvo izvadak iz registra. Dražbe se odvijaju na njemačkom: ako ga ne govorite, povedite pratnju ili dajte punomoć osobi od povjerenja.

Prije dražbe: dokumentacija o nekretnini

Svaka nekretnina predstavljena je opisom (Exposé) i često dokumentima:

• izvadak iz zemljišne knjige (Grundbuchauszug): vlasnik, tereti, služnosti, hipoteke;
• energetski certifikat (Energieausweis);
• status najma: nekretnina iznajmljena (vermietet) ili prazna (leerstehend). Postojeći najam nastavlja se nakon prodaje;
• građevinske služnosti (Baulasten) i prostorni plan za zemljište;
• za prisilnu dražbu, sudsko vještačenje (Gutachten), koje utvrđuje tržišnu vrijednost (Verkehrswert).

Pročitajte sve, zatražite razgledavanje kad je moguće i dajte stručnjaku provjeriti dokumentaciju ako je iznos značajan. Dražba obvezuje: nema roka za odustajanje.

Na dan dražbe

U dvorani se licitira glasno ili znakom. Na dobrovoljnim dražbama često je moguće licitirati i telefonom, pisanim putem ili online. Prije licitiranja može se zatražiti jamstvo (Bietungssicherheit) ili dokaz o solventnosti: raspitajte se unaprijed o njegovu točnom obliku.

Na dobrovoljnoj dražbi prisutni javni bilježnik potvrđuje dosudu (Zuschlag): ona vrijedi kao ugovor o kupnji. Na prisilnoj dražbi nekretninu dodjeljuje odluka suda.

Nakon dražbe

Cijenu treba platiti u predviđenom roku, a zatim i troškove: proviziju dražbene kuće na dobrovoljnoj dražbi, porez na promet nekretnina (Grunderwerbsteuer), troškove javnog bilježnika i upisa u zemljišnu knjigu (Grundbuch). Pogledajte naš vodič o troškovima kupnje. Prijenos vlasništva upisuje se u zemljišnu knjigu nakon plaćanja cijene i pristojbi.

Zamke koje treba izbjeći

• Licitiranje bez čitanja zemljišne knjige: neki tereti ostaju vezani uz nekretninu.
• Zaboravljanje troškova: oni se dodaju na dosuđenu cijenu.
• Podcjenjivanje zauzetosti: najmoprimac ostaje, a neovlašteni stanar može zahtijevati sudski postupak.
• Pouzdanje u fotografije: razgledajte ili dajte razgledati čim je moguće.

Bidorado ne prodaje ništa i ne daje pravne savjete: svaki oglas upućuje na službeni oglas, koji je mjerodavan.