شراء منزل بالمزاد في ألمانيا: الدليل
مزادات قاعة، مزادات عبر الإنترنت، بيع قسري من المحاكم: كيف تشترون عقاراً بالمزاد في ألمانيا من الخارج، خطوة بخطوة.
ثلاث طرق لشراء عقار بالمزاد في ألمانيا
تُباع العقارات بالمزاد عبر ثلاث قنوات مختلفة تمامًا، ويجب معرفة القناة التي تتعامل معها قبل تقديم أي عرض.
- البيوع الجبرية أمام المحاكم (Zwangsversteigerung): تبيع محكمة الصلح (Amtsgericht) عقار مالك لا يسدد ديونه، أو عقارًا مشتركًا بين ملاك لا يتفقون. وهي الأكبر حجمًا بفارق كبير. راجع دليلنا المخصص للبيوع الجبرية.
- البيوع الطوعية في القاعات: تنظم دور مزادات متخصصة (Grundstücksauktionen) عدة مرات في السنة مزادات علنية في مدن كبرى. البائعون أفراد وشركات وبلديات وهيئات عامة.
- البيوع عبر الإنترنت والمناقصات: تبيع بعض المنصات عبر الإنترنت لعدة أسابيع، ثم تُختتم بمرحلة مباشرة. غالبًا ما تبيع الهيئات العامة (الدولة الاتحادية، الولايات، البلديات، Deutsche Bahn، الكنائس) عبر مناقصة بمظروف مغلق (Bieterverfahren): يقدم كل مشارك عرضه قبل موعد نهائي.
على Bidorado، يجمع عالم العقارات هذه القنوات الثلاث. توضح كل بطاقة بوضوح ما إذا كان البيع قضائيًا أو في قاعة أو مناقصة.
هل يمكن للأجنبي الشراء؟
نعم. في ألمانيا، يمكن لشخص طبيعي أو شركة أجنبية شراء عقار دون ترخيص خاص. يلزم إثبات هوية ساري، وللشركة مستخرج من السجل التجاري. تُجرى البيوع بالألمانية: إن كنت لا تتحدثها، فاستعن بمرافق أو وكّل شخصًا موثوقًا.
قبل البيع: ملف العقار
يُقدَّم كل عقار عبر وصف (Exposé) وغالبًا مستندات:
- مستخرج السجل العقاري (Grundbuchauszug): المالك، الأعباء، الارتفاقات، الرهون العقارية؛
- شهادة الطاقة (Energieausweis)؛
- الوضع الإيجاري: عقار مؤجر (vermietet) أو شاغر (leerstehend). يستمر عقد الإيجار القائم بعد البيع؛
- أعباء البناء (Baulasten) ومخطط التنظيم العمراني بالنسبة للأرض؛
- في البيع الجبري، خبرة المحكمة (Gutachten) التي تحدد القيمة السوقية (Verkehrswert).
اقرأ كل شيء، واطلب زيارة عندما يكون ذلك ممكنًا، واطلب من مختص التحقق من الملف إذا كان المبلغ كبيرًا. الرسو ملزم: لا توجد مهلة للتراجع.
يوم البيع
في القاعة، تُقدَّم العروض بصوت عالٍ أو بإشارة. في البيوع الطوعية، غالبًا ما يمكن المزايدة أيضًا عبر الهاتف أو كتابيًا أو عبر الإنترنت. قد يُطلب ضمان (Bietungssicherheit) أو إثبات ملاءة قبل المزايدة: استفسر مسبقًا عن شكله الدقيق.
في البيع الطوعي، يثبت موثق حاضر الرسو (Zuschlag): ويعادل عقد بيع. في البيع الجبري، قرار المحكمة هو الذي يخصص العقار.
بعد البيع
يجب دفع الثمن في المهلة المحددة، ثم التكاليف: عمولة دار المزادات في البيع الطوعي، ورسوم نقل الملكية (Grunderwerbsteuer)، وأتعاب الموثق ورسوم القيد في السجل العقاري (Grundbuch). راجع دليلنا حول تكاليف الشراء. يُقيد نقل الملكية في السجل العقاري بعد دفع الثمن والرسوم.
المزالق التي يجب تجنبها
- المزايدة دون قراءة السجل العقاري: بعض الأعباء تبقى مرتبطة بالعقار.
- نسيان التكاليف: تُضاف إلى ثمن الرسو.
- التقليل من شأن الإشغال: المستأجر يبقى في مكانه، والشاغل دون سند قد يطلب إجراءً قضائيًا.
- الاعتماد على الصور: قم بالزيارة، أو اطلبها، كلما أمكن.
Bidorado لا يبيع شيئًا ولا يقدم استشارة قانونية: كل بطاقة تحيل إلى الإعلان الرسمي، وهو المرجع.