Talon ostaminen huutokaupasta Saksassa: opas

Kolme tapaa ostaa kiinteistö Saksan huutokaupasta

Kiinteistöjä myydään huutokaupalla kolmen hyvin erilaisen kanavan kautta, ja ennen tarjoamista on tiedettävä, mistä kanavasta on kyse.

• Tuomioistuinten pakkohuutokaupat (Zwangsversteigerung): käräjäoikeus (Amtsgericht) myy kiinteistön omistajalta, joka ei maksa velkojaan, tai yhteisomistuksesta, joka ei tule toimeen. Tämä on selvästi suurin volyymi. Katso erillinen oppaamme pakkohuutokaupoista.
• Vapaaehtoiset salihuutokaupat: erikoistuneet huutokauppakamarit (Grundstücksauktionen) järjestävät useita kertoja vuodessa julkisia huutokauppoja suurissa kaupungeissa. Myyjinä ovat yksityishenkilöt, yritykset, kunnat ja julkisyhteisöt.
• Verkkohuutokaupat ja tarjouskilpailut: jotkin alustat myyvät verkossa useiden viikkojen ajan ja päättävät sitten suoraan vaiheeseen. Julkisyhteisöt (liittovaltio, osavaltiot, kunnat, Deutsche Bahn, kirkot) myyvät usein suljetulla tarjouskilpailulla (Bieterverfahren): jokainen jättää tarjouksensa määräaikaan mennessä.

Bidoradossa Kiinteistöt-osio kokoaa nämä kolme kanavaa. Jokaisessa ilmoituksessa kerrotaan selvästi, onko kyse tuomioistuinhuutokaupasta, salihuutokaupasta vai tarjouskilpailusta.

Voiko ulkomaalainen ostaa?

Kyllä. Saksassa yksityishenkilö tai ulkomainen yhtiö voi ostaa kiinteistön ilman erityislupaa. Tarvitaan voimassa oleva henkilöllisyystodistus ja yhtiöltä kaupparekisteriote. Huutokaupat käydään saksaksi: jos et puhu sitä, pyydä mukaan tulkki tai valtakirjalla luotettu henkilö.

Ennen huutokauppaa: kohteen asiakirjat

Jokainen kohde esitellään kuvauksella (Exposé) ja usein asiakirjoilla:

• ote kiinteistörekisteristä (Grundbuchauszug): omistaja, rasitteet, servituutit, kiinnitykset;
• energiatodistus (Energieausweis);
• vuokraustilanne: vuokrattu (vermietet) vai tyhjä (leerstehend). Voimassa oleva vuokrasopimus jatkuu kaupan jälkeen;
• rakennusrasitteet (Baulasten) ja tontin kaava;
• pakkohuutokaupassa tuomioistuimen asiantuntijalausunto (Gutachten), joka vahvistaa käyvän arvon (Verkehrswert).

Lue kaikki, pyydä katselmus kun se on mahdollista, ja anna ammattilaisen tarkistaa asiakirjat, jos summa on merkittävä. Huutokauppatarjous sitoo: peruutusaikaa ei ole.

Huutokauppapäivä

Salissa huudetaan ääneen tai merkillä. Vapaaehtoisissa huutokaupoissa voi usein huutaa myös puhelimitse, kirjallisesti tai verkossa. Ennen huutamista voidaan vaatia vakuus (Bietungssicherheit) tai todistus maksukyvystä: tiedustele sen tarkkaa muotoa etukäteen.

Vapaaehtoisessa huutokaupassa paikalla oleva notaari vahvistaa hyväksymisen (Zuschlag): se vastaa kauppasopimusta. Pakkohuutokaupassa tuomioistuimen päätös siirtää kohteen ostajalle.

Huutokaupan jälkeen

Hinta on maksettava sovitussa määräajassa ja sen lisäksi kulut: huutokauppakamarin palkkio vapaaehtoisessa huutokaupassa, varainsiirtovero (Grunderwerbsteuer), notaarin palkkio ja kiinteistörekisteriin merkitsemisen kulut (Grundbuch). Katso oppaamme oston kuluista. Omistusoikeuden siirto merkitään kiinteistörekisteriin, kun hinta ja verot on maksettu.

Vältettävät sudenkuopat

• Tarjoaminen lukematta kiinteistörekisteriä: jotkin rasitteet pysyvät kiinteistössä.
• Kulujen unohtaminen: ne lisätään hyväksyttyyn hintaan.
• Käytön aliarvioiminen: vuokralainen jää paikalleen, ja ilman oikeutta asuva voi vaatia menettelyä.
• Valokuviin luottaminen: käy katsomassa tai järjestä katselmus heti kun mahdollista.

Bidorado ei myy mitään eikä anna oikeudellista neuvontaa: jokainen ilmoitus ohjaa viralliseen ilmoitukseen, joka on ratkaiseva.