تكاليف شراء عقار في ألمانيا

سعر الرسو ليس السعر النهائي

عند شراء عقار بالمزاد في ألمانيا، تُضاف عدة تكاليف إلى السعر. وهي تعتمد على نوع البيع والولاية التي يقع فيها العقار. من الأفضل حسابها قبل المزايدة لتحديد سقفك.

1. رسوم نقل الملكية (Grunderwerbsteuer)

هذا هو البند الأهم. تُستحق هذه الرسوم على أي شراء عقاري، بالمزاد أو بغيره. يحدد كل ولاية نسبتها: تتراوح بين 3.5٪ (بافاريا) و6.5٪ في عدة ولايات، وقد تتغير. تحقق من النسبة السارية في ولاية العقار وقت الشراء. وتُحتسب على سعر الرسو.

2. عمولة دار المزاد (Aufgeld أو Courtage)

في المبيعات الطوعية (دور بيع العقارات)، يدفع المشتري عمولة. وهي تنازلية: تنخفض نسبتها كلما ارتفع السعر، وتشمل عادة ضريبة القيمة المضافة. يرد الجدول الدقيق في شروط البيع لكل دار؛ وتعرضه Bidorado عند نشره.

في المبيعات القسرية للمحاكم ومعظم المناقصات العامة، لا توجد عمولة على المشتري.

3. كاتب العدل والسجل العقاري

• بيع طوعي: يثبت كاتب العدل البيع ويقوم بتسجيله. احسب أتعاب كاتب العدل ورسوم التسجيل في السجل العقاري (Grundbuch)، المنظمة بجدول وطني.
• بيع قسري: لا كاتب عدل للشراء، لكن هناك رسوم محكمة للرسو والتسجيل في السجل العقاري.

4. لا ضريبة قيمة مضافة على السعر

بيع العقار غير خاضع لضريبة القيمة المضافة في ألمانيا من حيث المبدأ: رسوم نقل الملكية تحل محلها. أما عمولة دار المزاد فتشمل ضريبة القيمة المضافة.

5. تكاليف أخرى يجب توقعها

• التمويل (رسوم الملف، الضمان البنكي) إذا اقترضت؛
• أعمال الترميم، خاصة للعقارات المباعة بحالتها؛
• رسوم الملكية المشتركة غير المدفوعة، في بعض الحالات؛
• ترجمة الوثائق والمرافقة القانونية إذا كنت لا تتحدث الألمانية.

مثال حسابي (إرشادي)

لمنزل رُسي عليه بمبلغ 100,000 يورو في بيع طوعي، في ولاية بنسبة 5٪ لرسوم نقل الملكية، يجب احتساب السعر، وعمولة دار المزاد حسب جدولها، و5,000 يورو رسوم نقل ملكية، ثم أتعاب كاتب العدل ورسوم السجل العقاري. في البيع القسري، تختفي العمولة، لكن رسوم نقل الملكية ورسوم المحكمة تبقى.

في كل بطاقة عقارية، تعرض Bidorado سعر الافتتاح مع العمولة عند تطبيقها، وتذكّر بالتكاليف الإضافية. المبالغ الدقيقة ترد في الشروط الرسمية للبيع، وهي المرجع.