Costi di acquisto di un immobile in Germania

Il prezzo di aggiudicazione non è il prezzo finale

Quando acquistate un immobile all'asta in Germania, al prezzo si aggiungono diverse spese. Dipendono dal tipo di vendita e dal Land in cui si trova l'immobile. Meglio calcolarle prima di fare offerte, per fissare il vostro limite.

1. L'imposta di registro (Grunderwerbsteuer)

È la voce più importante. Questa imposta è dovuta per ogni acquisto immobiliare, all'asta come altrove. L'aliquota è fissata da ciascun Land: va dal 3,5 % (Baviera) al 6,5 % in diversi Länder, e può cambiare. Verificate l'aliquota in vigore nel Land dell'immobile al momento dell'acquisto. È calcolata sul prezzo di aggiudicazione.

2. La commissione della casa d'aste (Aufgeld o Courtage)

Nelle vendite volontarie (case d'aste immobiliari), l'acquirente paga una commissione. È degressiva: la sua percentuale diminuisce quando il prezzo sale, ed è generalmente intesa IVA inclusa. Il tariffario esatto figura nelle condizioni di vendita di ogni casa; Bidorado lo mostra quando è pubblicato.

Nelle vendite forzate dei tribunali e nella maggior parte delle gare pubbliche, non c'è commissione per l'acquirente.

3. Il notaio e il catasto

• Vendita volontaria: un notaio constata la vendita e la fa registrare. Calcolate le spese notarili e di iscrizione al catasto (Grundbuch), regolate da un tariffario nazionale.
• Vendita forzata: nessun notaio per l'acquisto, ma spese del tribunale per l'aggiudicazione e l'iscrizione al catasto.

4. Nessuna IVA sul prezzo

La vendita di un immobile non è in linea di principio soggetta a IVA in Germania: l'imposta di registro la sostituisce. La commissione della casa d'aste, invece, include l'IVA.

5. Gli altri costi da prevedere

• il finanziamento (spese di pratica, garanzia bancaria) se prendete un mutuo;
• i lavori, soprattutto per gli immobili venduti nello stato in cui si trovano;
• le spese condominiali non pagate, in alcuni casi;
• la traduzione dei documenti e l'assistenza legale se non parlate tedesco.

Esempio di calcolo (indicativo)

Per una casa aggiudicata a 100 000 € in una vendita volontaria, in un Land con il 5 % di imposta di registro, bisogna considerare il prezzo, la commissione della casa d'aste secondo il suo tariffario, 5 000 € di imposta di registro, poi le spese notarili e di catasto. In una vendita forzata, la commissione scompare, ma l'imposta di registro e le spese del tribunale restano.

Su ogni scheda immobiliare, Bidorado mostra il prezzo base con la commissione quando si applica, e ricorda le spese da aggiungere. Gli importi esatti figurano nelle condizioni ufficiali della vendita, che fanno fede.