Gastos de compra de un inmueble en Alemania

El precio de adjudicación no es el precio final

Cuando compra un inmueble en subasta en Alemania, al precio se le suman varios gastos. Dependen del tipo de venta y del Land donde se encuentre el inmueble. Conviene calcularlos antes de pujar para fijar su límite.

1. El impuesto de transmisiones (Grunderwerbsteuer)

Es la partida más importante. Se debe en toda compra inmobiliaria, en subasta como en cualquier otro caso. Su tipo lo fija cada Land: va del 3,5 % (Baviera) al 6,5 % en varios Länder, y puede cambiar. Compruebe el tipo vigente en el Land del inmueble en el momento de la compra. Se calcula sobre el precio de adjudicación.

2. La comisión de la casa de subastas (Aufgeld o Courtage)

En las subastas voluntarias (casas de subastas inmobiliarias), el comprador paga una comisión. Es decreciente: su porcentaje baja a medida que sube el precio, y generalmente se entiende con IVA incluido. El baremo exacto figura en las condiciones de venta de cada casa; Bidorado lo muestra cuando se publica.

En las subastas forzosas de los tribunales y en la mayoría de las licitaciones públicas, no hay comisión de comprador.

3. El notario y el registro de la propiedad

• Subasta voluntaria: un notario formaliza la venta y la inscribe. Cuente los gastos de notario y de inscripción en el registro de la propiedad (Grundbuch), regulados por un baremo nacional.
• Subasta forzosa: no hay notario para la compra, pero sí gastos de tribunal por la adjudicación y la inscripción en el registro de la propiedad.

4. Sin IVA sobre el precio

La venta de un inmueble no está, en principio, sujeta a IVA en Alemania: el impuesto de transmisiones lo sustituye. La comisión de la casa de subastas, en cambio, incluye el IVA.

5. Otros costes que prever

• la financiación (gastos de expediente, garantía bancaria) si pide un préstamo;
• las obras, sobre todo en inmuebles vendidos en el estado en que se encuentran;
• las cuotas de comunidad impagadas, en algunos casos;
• la traducción de documentos y el asesoramiento jurídico si no habla alemán.

Ejemplo de cálculo (orientativo)

Para una casa adjudicada por 100 000 € en una subasta voluntaria, en un Land con un 5 % de impuesto de transmisiones, hay que contar el precio, la comisión de la casa de subastas según su baremo, 5 000 € de impuesto de transmisiones y, después, los gastos de notario y de registro de la propiedad. En una subasta forzosa desaparece la comisión, pero se mantienen el impuesto de transmisiones y los gastos del tribunal.

En cada ficha inmobiliaria, Bidorado muestra el precio de salida con la comisión cuando se aplica y recuerda los gastos que hay que añadir. Los importes exactos figuran en las condiciones oficiales de la venta, que son las que prevalecen.