Tres formas de comprar un inmueble en subasta en Alemania
Los inmuebles que se muestran en Bidorado proceden de tres circuitos que no funcionan igual. La gran mayoría son ventas forzosas ordenadas por los tribunales (Zwangsversteigerung): cada ficha lo indica con la mención «Venta judicial» y muestra el valor venal fijado por el perito del tribunal. Después están las ventas voluntarias organizadas por casas de subastas inmobiliarias, en sala o en línea, donde el bien tiene un precio de salida. Por último, organismos públicos (Estado federal, Länder, municipios, Deutsche Bahn, Iglesias) venden mediante licitación cerrada: cada interesado presenta una oferta antes de una fecha límite. Antes de pujar, fíjate siempre en el tipo de venta indicado en la ficha, porque las reglas, los gastos y los plazos cambian por completo de un circuito a otro.
Las ventas forzosas de los tribunales (Zwangsversteigerung)
Una venta forzosa la organiza el juzgado de primera instancia (Amtsgericht) cuando un propietario no paga sus deudas o para poner fin a una comunidad de bienes. Primero un perito valora el bien: su informe (Gutachten) fija el valor venal (Verkehrswert), que no es un precio de salida. En la primera vista, una oferta inferior a la mitad de ese valor se rechaza de oficio, y una oferta inferior al 70 % puede rechazarse a petición de un acreedor; estos umbrales ya no se aplican en una vista posterior. Se puja en persona en el tribunal, en alemán, durante al menos 30 minutos. Un acreedor puede exigir una garantía del 10 % del valor venal, nunca en efectivo: transferencia previa o cheque bancario, según las instrucciones del tribunal. No hay comisión de comprador ni notario: el tribunal dicta la adjudicación (Zuschlag) y el comprador adquiere la propiedad con esa resolución.
Las ventas de las casas de subastas inmobiliarias
Casas de subastas especializadas (Grundstücksauktionen) organizan varias veces al año subastas públicas en grandes ciudades, y algunas también venden en línea durante varias semanas antes de una fase en directo. Cada bien tiene un precio de salida (Mindestgebot o Auktionslimit) y una descripción detallada (Exposé). Se puede pujar en el lugar, por teléfono, por escrito o en línea, tras inscribirse y aportar, si la casa lo pide, una garantía o una prueba de solvencia. Un notario presente en la sala da fe de la adjudicación, que equivale a contrato de compraventa. El comprador paga una comisión (Aufgeld o Courtage) decreciente según el precio, IVA incluido. Por lo general, pueden hacerse visitas con cita previa antes de la subasta.
Las licitaciones de los organismos públicos
El Estado federal (BImA, BVVG para tierras agrícolas y bosques), varios Länder, municipios, Deutsche Bahn y las Iglesias también venden bienes mediante licitación (Bieterverfahren). No hay subasta pública: cada candidato presenta una oferta por escrito antes de una fecha límite, a veces por encima de un precio mínimo o de un precio indicativo publicado. El vendedor no siempre está obligado a aceptar la oferta más alta y puede tener en cuenta un proyecto o un plazo de construcción. Estas ventas se indican como «Licitación» en Bidorado, con la fecha límite de presentación.
El coste real según el tipo de venta
El precio de adjudicación nunca es el precio final. En todos los casos hay que añadir los impuestos de transmisión (Grunderwerbsteuer), cuyo tipo fija cada Land, del 3,5 % al 6,5 %, así como la inscripción en el registro de la propiedad (Grundbuch). En una venta forzosa se suman los gastos del tribunal por la adjudicación, pero no hay comisión ni notario para la compra. En una venta voluntaria hay que contar con la comisión de la casa de subastas y los gastos de notario. En una licitación pública, por lo general no hay comisión, pero sí escritura notarial. El precio de un inmueble no lleva IVA. Nuestra guía sobre los gastos de compra detalla estas partidas, y cada ficha recuerda las que se aplican.
Antes de pujar: comprobaciones imprescindibles
En una venta forzosa, la referencia es el informe pericial del tribunal: léalo entero, en especial el estado del bien y la ocupación, ya que el propietario no está obligado a permitir visitas y la tasación puede tener varios meses. Compruebe también los derechos que siguen vinculados al bien tras la venta, leídos en la audiencia. En una venta voluntaria, lea el Exposé, el extracto del registro de la propiedad (Grundbuchauszug) y el certificado energético (Energieausweis), y visite el bien cuando sea posible. En todos los casos, un bien alquilado sigue alquilado, y una audiencia puede cancelarse en el último momento: consulte el anuncio oficial el mismo día. Para una compra importante, háganse acompañar por un abogado o un profesional que conozca el procedimiento alemán.