Tri načina kupnje nekretnine na dražbi u Njemačkoj
Nekretnine predstavljene na Bidoradu dolaze iz tri sustava koji funkcioniraju različito. Velika većina su prisilne prodaje koje nalažu sudovi (Zwangsversteigerung): svaki oglas to označava napomenom „Sudska prodaja“ i prikazuje tržišnu vrijednost koju je utvrdio sudski vještak. Zatim slijede dobrovoljne prodaje koje organiziraju aukcijske kuće za nekretnine, u dvorani ili online, gdje nekretnina ima početnu cijenu. Konačno, javna tijela (Savezna država, pokrajine, općine, Deutsche Bahn, crkve) prodaju putem javnog natječaja s pečaćenim ponudama: svatko dostavlja ponudu prije roka. Prije licitiranja uvijek provjerite vrstu prodaje navedenu u oglasu, jer se pravila, naknade i rokovi potpuno razlikuju od sustava do sustava.
Prisilne prodaje sudova (Zwangsversteigerung)
Prisilnu prodaju organizira općinski sud (Amtsgericht) kada vlasnik ne plaća svoje dugove ili radi razvrgnuća suvlasništva. Vještak najprije procjenjuje nekretninu: njegovo vještačenje (Gutachten) utvrđuje tržišnu vrijednost (Verkehrswert), koja nije početna cijena. Na prvom ročištu ponuda niža od polovice te vrijednosti odbija se po službenoj dužnosti, a ponuda niža od 70 % može se odbiti na zahtjev vjerovnika; ti pragovi više ne vrijede na sljedećem ročištu. Licitira se osobno na sudu, na njemačkom jeziku, najmanje 30 minuta. Vjerovnik može zahtijevati jamstvo od 10 % tržišne vrijednosti, nikada u gotovini: prethodna uplata ili bankovni ček, prema uputama suda. Nema kupčeve provizije ni javnog bilježnika: sud donosi odluku o dosudi (Zuschlag) i kupac postaje vlasnik tom odlukom.
Prodaje aukcijskih kuća za nekretnine
Specijalizirane aukcijske kuće (Grundstücksauktionen) organiziraju nekoliko puta godišnje javne dražbe u velikim gradovima, a neke prodaju i online tijekom nekoliko tjedana prije završne faze uživo. Svaka nekretnina ima početnu cijenu (Mindestgebot ili Auktionslimit) i detaljan opis (Exposé). Može se licitirati na mjestu, telefonom, pisanim putem ili online, nakon registracije i dostave jamstva ili dokaza o solventnosti ako to kuća zatraži. Javni bilježnik prisutan u dvorani potvrđuje dosudu, koja vrijedi kao ugovor o kupoprodaji. Kupac plaća proviziju (Aufgeld ili Courtage) koja se smanjuje s cijenom, uključujući PDV. Razgledavanja su obično moguća uz prethodni dogovor prije prodaje.
Javni natječaji javnih tijela
Savezna država (BImA, BVVG za poljoprivredno zemljište i šume), nekoliko pokrajina, općine, Deutsche Bahn i crkve također prodaju nekretnine putem javnog natječaja (Bieterverfahren). Nema javne dražbe: svaki kandidat dostavlja pisanu ponudu prije roka, ponekad iznad minimalne cijene ili objavljene indikativne cijene. Prodavatelj nije uvijek dužan prihvatiti najvišu ponudu i može uzeti u obzir projekt ili rok izgradnje. Te su prodaje na Bidoradu označene kao „Javni natječaj“, s rokom za dostavu ponuda.
Stvarni trošak prema vrsti prodaje
Dosudna cijena nikada nije konačna cijena. U svakom slučaju treba dodati porez na promet nekretnina (Grunderwerbsteuer), čiju stopu određuje svaka pokrajina, od 3,5 % do 6,5 %, kao i upis u zemljišnu knjigu (Grundbuch). Kod prisilne prodaje tome se dodaju sudski troškovi dosude, ali nema provizije ni javnog bilježnika za kupnju. Kod dobrovoljne prodaje treba računati na proviziju aukcijske kuće i troškove javnog bilježnika. Kod javnog natječaja obično nema provizije, ali je potreban javnobilježnički akt. Nema PDV-a na cijenu nekretnine. Naš vodič o troškovima kupnje detaljno opisuje te stavke, a svaki oglas podsjeća na one koji se primjenjuju.
Prije licitacije: neophodne provjere
Kod prisilne prodaje mjerodavno je vještačenje suda: pročitajte ga u cijelosti, posebno stanje nekretnine i zauzetost, jer vlasnik nije dužan omogućiti razgledavanje, a procjena može biti stara nekoliko mjeseci. Provjerite i prava koja ostaju vezana uz nekretninu nakon prodaje, kako su navedena na ročištu. Kod dobrovoljne prodaje pročitajte Exposé, izvadak iz zemljišne knjige (Grundbuchauszug) i energetski certifikat (Energieausweis) te razgledajte nekretninu kad je to moguće. U svakom slučaju, iznajmljena nekretnina ostaje iznajmljena, a ročište može biti otkazano u posljednji trenutak: provjerite službeni oglas istoga dana. Za veću kupnju angažirajte odvjetnika ili stručnjaka koji poznaje njemački postupak.