D'où viennent ces maisons
La grande majorité des biens immobiliers listés sur Bidorado proviennent de ventes forcées ordonnées par un tribunal, la Zwangsversteigerung. Le tribunal d'instance, l'Amtsgericht, vend le bien pour rembourser des créanciers. Un expert désigné fixe la valeur vénale, la Verkehrswert, dans une expertise, le Gutachten. Attention : cette valeur n'est pas une mise à prix, elle sert de référence pour juger les offres. S'y ajoutent des ventes volontaires de maisons de ventes immobilières, avec une mise de départ appelée Mindestgebot, un Exposé et un notaire en salle. Enfin, des organismes publics lancent des appels d'offres, ou Bieterverfahren, où l'offre écrite se dépose avant une date limite.
Points de contrôle avant d'enchérir
Lisez le Gutachten : il décrit l'état, la contenance et les servitudes, mais le propriétaire n'est pas obligé de faire visiter. Lors de la première audience, les offres inférieures à 50 % de la valeur vénale sont refusées, et celles sous 70 % peuvent l'être à la demande d'un créancier. Prévoyez une garantie de 10 % de la valeur vénale si un créancier la demande : jamais en espèces. On enchérit en personne au tribunal, en allemand, et le tribunal prononce l'adjudication, le Zuschlag. Aucune commission acheteur, aucun notaire à vos frais. Un étranger peut acheter sans autorisation particulière.
Frais, paiement et suites
Le prix n'est pas soumis à la TVA. Des frais restent toujours dus : les droits de mutation, Grunderwerbsteuer, de 3,5 % à 6,5 % selon le Land, et l'inscription au registre foncier, Grundbuch. Pour une vente volontaire en maison de ventes, une commission dégressive TVA comprise s'ajoute et les visites sont possibles. Pour un appel d'offres public, respectez la date limite et le formalisme écrit. Faites-vous assister par un avocat ou un traducteur germanophone pour l'audience, vérifiez l'occupation du bien et les charges, et préparez le financement avant d'enchérir : l'adjudication vous engage.