Drie manieren om een onroerend goed op een veiling in Duitsland te kopen
De onroerende goederen die op Bidorado worden aangeboden, komen uit drie circuits die niet op dezelfde manier werken. De grote meerderheid zijn gedwongen verkopen die door rechtbanken worden bevolen (Zwangsversteigerung): elke fiche vermeldt dit met de aanduiding "Gerechtelijke verkoop" en toont de verkeerswaarde die door de deskundige van de rechtbank is vastgesteld. Daarna komen de vrijwillige verkopen die door vastgoedveilinghuizen worden georganiseerd, in zaal of online, waarbij het goed een inzetprijs heeft. Ten slotte verkopen overheidsinstanties (federale staat, deelstaten, gemeenten, Deutsche Bahn, kerken) via een gesloten aanbesteding: iedereen dient een bod in vóór een deadline. Kijk voordat u biedt altijd naar het type verkoop dat op de fiche staat, want de regels, kosten en termijnen verschillen volledig per circuit.
Gedwongen verkopen door rechtbanken (Zwangsversteigerung)
Een gedwongen verkoop wordt georganiseerd door de rechtbank (Amtsgericht) wanneer een eigenaar zijn schulden niet betaalt, of om een onverdeeldheid te beëindigen. Een deskundige schat eerst het goed: zijn expertise (Gutachten) bepaalt de verkeerswaarde (Verkehrswert), die geen inzetprijs is. Tijdens de eerste zitting wordt een bod onder de helft van deze waarde ambtshalve geweigerd, en een bod onder 70% kan op verzoek van een schuldeiser worden geweigerd; deze drempels gelden niet meer tijdens een volgende zitting. Er wordt persoonlijk op de rechtbank geboden, in het Duits, gedurende minstens 30 minuten. Een schuldeiser kan een waarborg van 10% van de verkeerswaarde eisen, nooit in contanten: voorafgaande overschrijving of bankcheque, volgens de instructies van de rechtbank. Er is geen koperscommissie en geen notaris: de rechtbank spreekt de gunning (Zuschlag) uit, en de koper wordt eigenaar door deze beslissing.
Verkopen door vastgoedveilinghuizen
Gespecialiseerde veilinghuizen (Grundstücksauktionen) organiseren meerdere keren per jaar openbare verkopen in grote steden, en sommige verkopen ook online gedurende meerdere weken vóór een live fase. Elk goed heeft een inzetprijs (Mindestgebot of Auktionslimit) en een gedetailleerde beschrijving (Exposé). U kunt ter plaatse, telefonisch, schriftelijk of online bieden, na inschrijving en het verstrekken, indien het veilinghuis dit vraagt, van een waarborg of bewijs van solvabiliteit. Een notaris die in de zaal aanwezig is, stelt de gunning vast, die als verkoopcontract geldt. De koper betaalt een commissie (Aufgeld of Courtage) die degressief is volgens de prijs, inclusief btw. Bezoeken zijn doorgaans mogelijk op afspraak vóór de verkoop.
Aanbestedingen van overheidsinstanties
De federale staat (BImA, BVVG voor landbouwgrond en bossen), verschillende deelstaten, gemeenten, Deutsche Bahn en de kerken verkopen ook goederen via aanbesteding (Bieterverfahren). Er zijn geen openbare biedingen: elke kandidaat dient een schriftelijk bod in vóór een deadline, soms boven een minimumprijs of een gepubliceerde indicatieve prijs. De verkoper is niet altijd verplicht het hoogste bod te aanvaarden en kan rekening houden met een project of een bouwtermijn. Deze verkopen zijn op Bidorado aangeduid als "Aanbesteding", met de uiterste indieningsdatum.
De werkelijke kosten per type verkoop
De gunningsprijs is nooit de eindprijs. In alle gevallen moeten de overdrachtsrechten (Grunderwerbsteuer) worden toegevoegd, waarvan het tarief door elke deelstaat wordt vastgesteld, van 3,5% tot 6,5%, evenals de inschrijving in het kadaster (Grundbuch). Bij een gedwongen verkoop komen daar de kosten van de rechtbank voor de gunning bij, maar er is geen commissie en geen notaris voor de aankoop. Bij een vrijwillige verkoop moet rekening worden gehouden met de commissie van het veilinghuis en de notariskosten. Bij een openbare aanbesteding is er doorgaans geen commissie, maar wel een notariële akte. Er is geen btw op de prijs van een onroerend goed. Onze gids over aankoopkosten detailleert deze posten, en elke fiche vermeldt welke van toepassing zijn.
Voordat u biedt: de noodzakelijke controles
Bij een gedwongen verkoop is het taxatierapport van de rechtbank de referentie: lees het volledig, vooral de staat van het onroerend goed en de bewoning, want de eigenaar is niet verplicht om te laten bezichtigen en de schatting kan meerdere maanden oud zijn. Controleer ook de rechten die na de verkoop aan het onroerend goed verbonden blijven, voorgelezen tijdens de zitting. Bij een vrijwillige verkoop leest u het Exposé, het uittreksel uit het kadaster (Grundbuchauszug) en het energiecertificaat (Energieausweis), en bezoekt u het goed wanneer dat mogelijk is. In alle gevallen blijft een verhuurd goed verhuurd, en een zitting kan op het laatste moment worden geannuleerd: raadpleeg de officiële aankondiging op de dag zelf. Laat u voor een grote aankoop bijstaan door een advocaat of een professional die de Duitse procedure kent.