De dónde proceden los pisos en venta
La mayoría de los pisos listados proceden de ventas forzosas ordenadas por un tribunal. El juzgado de primera instancia, Amtsgericht, vende el bien para satisfacer a los acreedores. Un perito designado fija el valor venal, Verkehrswert, en un informe pericial consultable, y ese valor no es un precio de salida. Se añaden ventas voluntarias de casas de subastas inmobiliarias, con precio de salida y memoria, así como licitaciones de organismos públicos, Bieterverfahren, en las que la oferta escrita debe llegar antes de una fecha límite. Cada anuncio indica el tipo de venta y el valor venal o el precio de salida.
Puntos de control antes de pujar
Lea el informe pericial y localice el valor venal, el estado del inmueble, los gastos de comunidad, las obras aprobadas y las ocupaciones en curso. El propietario no está obligado a permitir visitas: prevea una inspección exterior y el consejo de un profesional local. En la primera audiencia, las ofertas inferiores al 50 % del valor venal se rechazan, y las inferiores al 70 % pueden rechazarse a petición de un acreedor. Puede exigirse una garantía del 10 % del valor venal, nunca en efectivo. Se puja en persona en el tribunal, en alemán.
Adjudicación, gastos y consecuencias
El tribunal pronuncia la adjudicación, Zuschlag, sin comisión de comprador ni notario para una venta forzosa. Una venta voluntaria pasa, en cambio, por un notario en sala, con una comisión decreciente con IVA incluido. En todos los casos, cuente los derechos de transmisión, Grunderwerbsteuer, del 3,5 % al 6,5 % según el Land, y los gastos de registro de la propiedad, Grundbuch. No se aplica IVA sobre el precio del bien. Un comprador extranjero puede adquirir sin autorización especial. Prevea después la gestión, la rehabilitación y el posible realquiler.