Tři způsoby, jak koupit nemovitost v aukci v Německu
Nemovitosti uvedené na Bidorado pocházejí ze tří různých kanálů, které fungují odlišně. Naprostá většina jsou nucené dražby nařízené soudy (Zwangsversteigerung): každý inzerát to uvádí označením „Soudní dražba“ a zobrazuje odhadní cenu stanovenou znalcem soudu. Dále jsou to dobrovolné dražby pořádané realitními aukčními společnostmi, v sále nebo online, kde má nemovitost vyvolávací cenu. A konečně veřejné instituce (federální stát, spolkové země, obce, Deutsche Bahn, církve) prodávají formou nabídkového řízení: každý podá nabídku před uzávěrkou. Před dražením se vždy podívejte na typ prodeje uvedený v inzerátu, protože pravidla, poplatky a lhůty se zcela liší podle kanálu.
Nucené dražby soudů (Zwangsversteigerung)
Nucenou dražbu organizuje okresní soud (Amtsgericht), když vlastník neplatí své dluhy, nebo pro zrušení spoluvlastnictví. Nejprve znalec ocení nemovitost: jeho posudek (Gutachten) stanoví odhadní cenu (Verkehrswert), která není vyvolávací cenou. Při prvním jednání je nabídka nižší než polovina této hodnoty automaticky odmítnuta a nabídka nižší než 70 % může být odmítnuta na žádost věřitele; tyto prahy již neplatí při dalším jednání. Draží se osobně u soudu, v němčině, po dobu nejméně 30 minut. Věřitel může požadovat jistotu ve výši 10 % odhadní ceny, nikdy v hotovosti: předchozí převod nebo bankovní šek podle pokynů soudu. Neexistuje žádná provize kupujícího ani notář: soud udělí příklep (Zuschlag) a kupující se stává vlastníkem tímto rozhodnutím.
Prodeje realitních aukčních společností
Specializované aukční společnosti (Grundstücksauktionen) pořádají několikrát ročně veřejné dražby ve velkých městech a některé prodávají také online po několik týdnů před živou fází. Každá nemovitost má vyvolávací cenu (Mindestgebot nebo Auktionslimit) a podrobný popis (Exposé). Dražit lze na místě, telefonicky, písemně nebo online, po registraci a poskytnutí jistoty nebo dokladu o solventnosti, pokud to společnost vyžaduje. Notář přítomný v sále potvrzuje příklep, který platí jako kupní smlouva. Kupující platí provizi (Aufgeld nebo Courtage) odstupňovanou podle ceny, včetně DPH. Prohlídky jsou obvykle možné po domluvě před dražbou.
Nabídková řízení veřejných institucí
Federální stát (BImA, BVVG pro zemědělskou půdu a lesy), několik spolkových zemí, obce, Deutsche Bahn a církve prodávají nemovitosti také formou nabídkového řízení (Bieterverfahren). Nejedná se o veřejné dražby: každý zájemce podá písemnou nabídku před uzávěrkou, někdy nad minimální nebo orientační zveřejněnou cenou. Prodávající není vždy povinen přijmout nejvyšší nabídku a může zohlednit projekt nebo termín výstavby. Tyto prodeje jsou na Bidorado označeny jako „Nabídkové řízení“ s datem uzávěrky.
Skutečné náklady podle typu prodeje
Cena dosažená v dražbě nikdy není konečnou cenou. Ve všech případech je třeba připočítat daň z převodu nemovitosti (Grunderwerbsteuer), jejíž sazbu stanoví každá spolková země, od 3,5 % do 6,5 %, a zápis do katastru nemovitostí (Grundbuch). U nucené dražby se přidávají soudní poplatky za příklep, ale neexistuje žádná provize ani notář pro koupi. U dobrovolné dražby je třeba počítat s provizí aukční společnosti a notářskými poplatky. U veřejné zakázky obvykle není provize, ale je vyžadována notářská listina. Z ceny nemovitosti se neplatí DPH. Náš průvodce náklady na koupi podrobně popisuje tyto položky a každý inzerát připomíná ty, které se vztahují.
Před dražením: nezbytné kontroly
U nucené dražby je rozhodující znalecký posudek soudu: přečtěte si ho celý, zejména stav nemovitosti a obsazenost, protože vlastník není povinen umožnit prohlídku a odhad může být několik měsíců starý. Zkontrolujte také práva, která po dražbě zůstávají na nemovitosti, přečtená na jednání. U dobrovolné dražby si přečtěte Exposé, výpis z katastru nemovitostí (Grundbuchauszug) a energetický certifikát (Energieausweis) a navštivte nemovitost, když je to možné. V každém případě pronajatá nemovitost zůstává pronajatá a jednání může být na poslední chvíli zrušeno: podívejte se na oficiální inzerát v den konání. U významného nákupu se nechte doprovázet právníkem nebo odborníkem, který zná německý postup.